Что важно для заключения сделки на вторичном рынке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что важно для заключения сделки на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли

Как безопасно продать квартиру без риэлтора: 11 ошибок продавцов недвижимости

Итак, рассмотрим типичные ошибочные действия владельца недвижимости:

1. быстрое размещение предложения о продаже без изучения рыночных тенденций;
2. указание личного телефонного номера в объявлении;
3. разрешение «приводить» покупателей сразу нескольким агентам;
4. отсутствие систематизированного контроля (визитов, звонков, рекламных материалов);
5. отложенная (плохая) подготовка жилья, сопроводительной документации, переезда;
6. обсуждение цены по телефону (согласие на снижение стоимости);
7. неправильное оформление полученного аванса (задатка);
8. выполнение дорогого ремонта;
9. завышение цены;
10. размещение рекламного объявления на 2-3 сайтах;
11. организация продажи арендованной недвижимости.

Недостоверные документы

Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.

Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.

Продажа квартиры по доверенности

Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.

Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.

«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Первичный осмотр квартиры

Почему важно быть внимательным? Люди бывают разные, и далеко не всегда стремятся что-то делать в пользу противоположной стороны. В деле продажи многие ищут выгоду, а потому желают скрыть некоторые нюансы. Они не критичны, но после покупки и въезда могут стать неприятным сюрпризом для новых жильцов. Теперь несколько советов при первичном осмотре квартиры:

1. Время суток. Выбирать лучше день, желательно светлый. При таком освещении хорошо заметны проблемы с ремонтом. Ведь не хочется дальше нести затраты на приведение отделки в порядок.
2. Стены, пол, потолок, окна, двери. Если в первых трех объектах легко сразу увидеть недостатки, то качество стеклопакетов, проемов, дверных полотен лучше рассмотреть поближе. Открыть, закрыть (с позволения владельца, т. к. хамство в таких случаях – не выход, а лишь характеристика покупателя с негативной стороны).
3. Коммуникации. Внимание стоит уделить инженерным системам: состоянию труб, радиаторов отопления, газовых колонок, водонагревателей, плит и т. п. Неисправное отопление и электричество – опасно для жизни!
4. Вентиляция. Немаловажно просмотреть размещение и состояние вентиляционных отверстий.
5. Дополнительные помещения. Балконы, лоджии, кладовые и прочие помещения должны быть хорошо изолированы. Важна безопасность, особенно – состояние балконов на верхних этажах.

И перед тем, как оставить аванс или задаток, стоит рассмотреть документы, узнать, не числиться ли жилье в залоге, нет ли на него иных претендентов, не прописаны ли в нем несовершеннолетние дети. Все эти тонкости могут впоследствии стать серьезным препятствием «чистой» покупки. Добросовестный риэлтор всех их учитывает.

Если речь о первичном жилье, важно запросить документацию застройщика. У него должна быть лицензия, несколько уже заселенных домов. Благодаря этому вы можете узнать у живущих в доме более подробную информацию о продавце и особенностях сотрудничества с ним.

Шаг 1. Предварительное одобрение ипотечного кредита

Если предполагается покупка квартиры с привлечением ипотечного кредита, то процесс покупки следует начинать именно с решения вопроса о возможности получения этого кредита. Человек, не имеющий в кармане предварительного согласия банка, просто не может адекватно оценивать свои возможности по покупке объекта.

Получение ипотечного кредита не требует столь глубокого изучения предмета, чем, например, юридическая проверка квартиры или заключение договора купли-продажи (о чём будет рассказано ниже).Cегодня сделки с ипотекой, выгодно проводить с привлечением агентства недвижимости, потому что они имеют преференции от банков, то есть клиент, пришедший с риэлтором, получает кредит по более низкой ставке, чем человек «с улицы». Разница в ставках обычно составляет от 0,25% до 1% годовых.

Что делать после покупки жилья?

После приобретения жилья обе стороны должны обсудить организационные моменты, которые касаются вселения нового жильца. Закон предполагает четкий промежуток времени – 2 недели. Они даны продавцу, чтобы тот освободил жилплощадь.

Но по обоюдному желанию эти сроки могут быть продлены или уменьшены. После этого покупатель должен зарегистрироваться в паспортном столе, то есть получить официальную прописку в паспорте. Сразу же можно посетить ЖЭК, водоканал и другие жилищные организации. Это нужно для того, чтобы переоформить обязанность и получить лицевые счета уже на имя покупателя.

Оформление налогового вычета – это обязанность покупателя, так что придётся посетить налоговую инспекцию. Причем чем раньше, тем лучше. Перед этим стоит сделать ксерокопию документации о собственности. Заверять ее у нотариуса не нужно, но при оформлении вычета стоит предоставить копии и оригинал.

Самостоятельное приобретение квартиры – это возможность сэкономить на услугах нотариуса и риелтора. Но вместе с тем прибавляется множество сложностей, ведь очень много обязанностей ложится на плечи человека. Так что перед тем, как принять правильное решение, необходимо взвесить все за и против самостоятельного при обретении жилья лично для себя.

✅ Этапы покупки квартиры: последовательность, пошаговая инструкция в 2023

Планируя покупку жилья без риэлтора, первое, что нужно сделать — подробно описать порядок действий по продаже квартиры и пошагово ему следовать.

Этап сделки	Действия	Особенности
Шаг 1.	Поиск квартиры	Оформление договора купли-продажи недвижимости предполагает приобретение квартиры на вторичном рынке. Если жилье приобретается от застройщика, оформляется договор долевого участия. Искать жилье для покупки можно у третьих лиц или родственников. При этом возможны такие варианты покупки объекта: Целиком по единому договору купли-продажи. По долям. При этом заключается либо один договор с содольщиками, либо несколько. После выбора следует провести переговоры, а если квартира продается содольщиками — соблюсти процедуру получения согласий от всех собственников на продажу.
Шаг 2.	Сбор документов	Данный этап наиболее важен для покупателя. От достоверности собранной информации зависит чистота сделки. Продавцу необходимо только получить гарантии в том, что сделка состоится, и деньги будут переданы в срок.
Шаг 3.	Оформление предварительного договора купли-продажи	ПДКП необходим в следующих случаях: если покупатель планирует оформление ипотеки; сделка связана с приобретением доли для совершеннолетнего; вносится залог; требуется отсрочка сделки. В остальных случаях составление предварительного договора можно пропустить.
Шаг 4.	Оформление основного договора	Документ составляется в соответствии с требованиями законодательства. В отдельных случаях понадобится обязательное нотариальное заверение.
Шаг 5.	Обеспечение безопасности сделки	Для передачи денег может использоваться банковская ячейка или депозитный счет нотариуса.
Шаг 6.	Подача документов в Росреестр для госрегистрации права собственности	В госоргане производится запись о переходе прав собственника от продавца покупателю. Без прохождения данной процедуры покупатель останется законным владельцем, имеющим право требования передать квартиру в собственность, но полноценно ею распоряжаться он не сможет.
Шаг 7.	Подписание акта приема-передачи	С момента оформления акта покупатель отвечает за целостность недвижимого и движимого имущества, указанного в документе.

✅ Рекомендации: как безопасно провести сделку купли-продажи квартиры

Осуществляя куплю-продажу квартиры самостоятельно, сразу необходимо:

• Проверить личность продавца: сверить внешность с фото в паспорте, проверить соответствие ФИО в удостоверении личности и правоустанавливающих документах.
• Узнать точное количество действующих и прежних собственников. Если сделки по отчуждению производились с частотой 1-2 раза в год в течение нескольких лет, высока вероятность мошенничества.Если собственник — наследник, необходимо обратиться к нотариусу и уточнить, если ли лица, имевшие право на наследство и пропустившие срок обращения. При наличии таковых высока вероятность предъявления третьими лицами прав на квартиру, ведь срок обращения к нотариусу за оформлением наследства можно восстановить.
• В случае действий доверенного лица важно уточнить срок действия выданной ему доверенности. Для этого достаточно ввести данные документа на сайте Федеральной нотариальной палаты.
• Попросить предъявить оригиналы правоустанавливающих документов.

Многие сведения можно получить из справки ЕГРН. В отдельной графе будут внесены данные об обременениях. К ним относится:

• Ипотека. При взятии кредита под залог недвижимости квартира находится под обременением, а значит, сделка возможна только при получении разрешения банка.
• Арест. Жилье не подлежит продаже, если его собственник имеет значительные задолженности по коммунальным платежам, алиментным обязательствам, либо жилье подлежит отчуждению за совершение противоправных действий.
• Рента. Договор предполагает передачу имущества иному лицу в будущем. Квартира, которая потенциально принадлежит другому владельцу, находится под обременением и не продается.
• Аренда. Если в квартире живут квартиросъемщики, они имеют право пользоваться имуществом до окончания срока действия договора аренды. Купив такую квартиру, нужно приготовиться к временному разделу жилья с арендаторами.

Внимательная проверка документов поможет осуществить сделку купли-продажи квартиры безопасно — без риска потери средств, имущества.

Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание

Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.

Внешний вид квартиры по фото
Это хорошо	Это плохо
Много фотографий. Есть фото подъезда и дома снаружи. Каждая комната снята с нескольких ракурсов. Фото не слишком старые. Вывод можно сделать по дате или виду из окна.	Фотографии размытые, с сильной цветокоррекцией (слишком яркие цвета или черно-белое изображение) – от вас пытаются что-то скрыть. Водяной знак агентства недвижимости на фото закрывает обзор. Фотографий мало или нет совсем. Ракурсы не позволяют получить достаточно информации о состоянии квартиры.

Плюсы и минусы покупки квартиры без риэлтора

Самостоятельный процесс покупки квартиры имеет определенные преимущества.

1. Вы сэкономите деньги, которые заплатили бы риэлтору за оказанные услуги. Как правило, агентства недвижимости и свободные риэлторы берут оплату в размере 3-10 % от стоимости квартиры. Учитывая сегодняшние цены на жилье, получается весьма внушительная сумма.
2. Мошенники встречаются не только среди потенциальных продавцов недвижимости, но и среди риэлторов. Покупая квартиру без посредников, вы не рискуете нарваться на недобросовестного специалиста, который может вас обокрасть.
3. Риэлторы бывают разные – кто-то имеет цель удовлетворить потребности клиента, а кто-то – как можно быстрее получить свой процент от сделки. Риэлтор может попросту не оправдать ваших ожиданий. При самостоятельной покупке жилья такая вероятность исключается.
4. Рассказывая о требованиях к квартире риэлтору, можно что-то упустить и подобранные посредником варианты вам не подойдут. В итоге вы потеряете не только деньги, но и уйму времени, просматривая квартиры, которые не отвечают всем вашим требованиям. Есть и обратная сторона медали – риэлтор может намеренно не обратить внимания на мелкий, с его точки зрения, недочет в подобранном жилье. Как итог – вы теряете время или, надеясь на добросовестность риэлтора, замечаете недостаток квартиры слишком поздно.
5. В процессе самостоятельной покупки квартиры вы приобретете полезные знакомства, которые, возможно, пригодятся вам в будущем.

Оформление квартиры по ипотечной программе

Покупка квартиры с привлечение заемных средств банка обеспечивает некоторые гарантии благонадежности процедуры. Дело в том, что кредитная организация проводит тщательную проверку документов на предмет их соответствия правовым требованиям и достоверности изложенной в них информации, сведений.

Перед покупкой квартиры необходимо провести ряд действий по завязыванию отношений с самим банком. К ним относятся:

1. Анализ репутации банков и предлагаемых ими финансовых продуктов ипотечной сферы;
2. Выбор наиболее подходящих условий кредитования;
3. Сбор предварительных документов, требуемых для подачи заявки на ипотеку (как правило, среди их числа просят предоставить: заявление-анкету; паспорт или другой документ, устанавливающий личность; 2НДФЛ);
4. Получение одобрения заявки;
5. Предоставление заемщиком полного пакета документов;
6. Оформление ипотечного договора и открытие расчетного счета.

Предоставление аванса владельцу квартиры

Предоставление задатка дисциплинирует лиц, участвующих в сделке купли продажи дома или квартиры без риэлтора, в отношении друг друга. Если сделка не будет выполнена, пострадавшая сторона сможет получить компенсацию. Так, если покупатель решает не приобретать жилье, задаток остается у продавца. Предполагается, что и продавец обязан выплатить денежные средства пострадавшему покупателю. На первый взгляд предоставление денежных средств при продаже жилья в качестве аванса кажется простым и правильным мероприятиям. Однако нужно учитывать, что соглашение о задатке, в соответствии с гражданским кодексом РФ, не приводит к возникновению тех последствий, которые указаны выше. Документ не будет признан действительным, если он был заключен до выполнения аналогичного действия в отношении договора купли-продажи.

Столкновение с мошенниками

Если человек хочет купить жилье в новостройке от собственника, проблем с поиском надежной организации обычно не возникает. Трудности могут возникнуть в случае решения самостоятельной покупки помещения на вторичном рынке. Здесь присутствует достаточно много аферистов. Дополнительно существует и ряд подводных камней, которые в обязательном порядке стоит принять во внимание.

Защитить покупателя от недобросовестного продавца, который ищет лиц, способных предложить ему за недвижимость как можно больше денежных средств, способен предварительный договор купли-продажи. Составляю его, стороны смогут обозначить цену квартиры, размер задатка и крайний срок составления документации. Дата выселения бывшего владельца также должна быть указана.

Перед тем, как заключить сделку, рекомендуется проверить документацию на юридическую чистоту. Покупатель должен выяснить законность основания продажи недвижимости. Если она отсутствует, сделка будет являться мошенничеством. Особое значение имеет факт присутствия ущемления прав несовершеннолетних. В этом случае соглашение может быть в судебном порядке признано недействительным.

Объявления, как правило, сопровождаются фотографиями. Но составить полное представление о том, где предстоит жить, надежнее всего по собственным впечатлениям. Поэтому необходимо настаивать на осмотре понравившейся квартиры. Лучшее время — разгар светового дня. Это позволит увидеть недостатки, незаметные при искусственном свете. Например, что в квартиру попадает мало естественного света, особенно на трех нижних этажах.

Еще по пути к адресу стоит обратить внимание на расположение остановок общественного транспорта или крупных транспортных магистралей. Особенно актуально для новых кварталов на окраинах. Иначе велика вероятность обнаружить, что до ближайшей остановки полчаса по грязи, а на выезде из микрорайона в любое время суток стоит транспортный затор.

В самой квартире необходимо убедиться, что этаж, размер и число комнат соответствуют заявленному в объявлении. Вид из окон также имеет значение. В комнатах, выходящих на улицу, будет более шумно, чем в расположенных со стороны двора. Расположение школ, детских садов и магазинов также важны.

В самой квартире можно оценить состояние потолка, стен и полов, их кривизну. В санузлах и кухне стоит внимательно осмотреть все поверхности на предмет следов плесени. Грибок представляет серьезную опасность для астматиков и аллергиков. Пятна от протечек на потолке тоже не должны остаться без внимания.

Не лишним будет проверить работу всех коммуникаций, электропроводки, отопления. Даже если планируется выполнить в купленном жилье капитальный ремонт, на первое время придется пользоваться уже имеющимися ресурсами и оборудованием. Знание об имеющихся дефектах нового жилья поможет точнее составить схему расходов на приведение ее в порядок.

Похожие записи:

• Антитеррористический паспорт: что это такое и кому нужен
• Доля иностранных усыновлений за 10 лет упала в десять раз
• С 1 марта изменятся суммы и порядок выдачи пособий: Что нужно учесть получателям