Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения квартиры между близкими родственниками: правила и нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть два вида общей собственности: долевая, в которой доли уже определены, и совместная, в которой не определены. Например, если квартира принадлежит супругам, она в совместной собственности: их доли не определены, но по умолчанию считаются равными. Если один из супругов захочет подарить свою долю, ее нужно выделить и зарегистрировать в едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН. А еще, если квартиру приобрели в браке, нужно нотариальное согласие супруга на дарение.
Кто имеет право дарить, а кому запрещено
Чтобы подарить долю собственности в квартире, нужно соответствовать нескольким требованиям:
Многие ошибочно полагают, что сделать столь щедрый подарок так же нелегко, как и продать часть жилья, ведь другие собственники могут воспротивиться. Однако в этом плане дарение доли в квартире и ее продажа – разные вещи.
Чтобы передать в дар долю, не требуется согласия остальных, потому что это безвозмездная сделка. То есть даритель не получает за нее деньги.
Продажа же относится к разряду возмездных сделок, поэтому распоряжаться долевой собственностью разрешено лишь с согласия всех ее владельцев. Например, продать долю в квартире мужу не удастся в обход супруги. Причем, это касается не только продажи доли в квартире, но и перепланировки жилья.
Дарение доли в квартире
Если же автор вопроса собирается переоформить дарением на несовершеннолетних детей не всю квартиру, а подарить детям только долю в ней, оставив долю в праве собственности и у себя, то следует учесть несколько особенностей договора дарения доли квартиры.
Во-первых, согласно ст. 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Поэтому в простой письменной форме заключить договор дарения доли квартиры не получится.
Во-вторых, удостоверение договоров об отчуждении недвижимости производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится указанное имущество (ч. 1 ст. 56 Основы нотариата)
Таким образом, для оформления договора дарения доли квартиры в г. Саратове вам (или вашему представителю с доверенностью) обязательно придется обращаться к нотариусу того нотариального округа, в котором находится ваша недвижимость (т.е. к любому нотариусу г. Саратова), чтобы заключить договор дарения доли.
Далее, с 29 декабря 2019 г. вступил в законную силу так называемый Закон о цифровом нотариате (Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). В связи с этим нотариальное действие по удостоверению договора дарения (всей квартиры или доли в ней) можно совершить удаленно с привлечением двух нотариусов – из г. Москвы, где вы фактически проживаете, и из г. Саратова, где находится ваша квартира.
При этом обязательным условием данного удаленного способа заключения договора является то, что стороны сделки должны находиться в разных городах, удаленно друг от друга.
Согласно ч. 3 ст. 56 Основ нотариата при удостоверении договора об отчуждении недвижимости двумя и более нотариусами, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора.
Договор дарения доли в согласованное время будет заключаться его сторонами дистанционно в бумажной письменной форме, путем одновременного подписания каждой стороной в присутствии своего нотариуса: одна сторона (даритель) – в нотариальной конторе г. Москвы, а другая (одаряемые и их законные представители) – у нотариуса г. Саратова. Кроме этого, один экземпляр договора заключается в электронной форме с электронными подписями сторон и УКЭП нотариусов, после чего заключенный и удостоверенный в такой форме договор дарения регистрируется в реестре нотариальных действий.
Удостоверив договор дарения, нотариус сможет и самостоятельно сдать пакет документов на государственную регистрацию в Росреестр для перехода права собственности на квартиру (доли в ней) электронным способом.
Также возможно дистанционно подать в Росреестр документы как в бумажном, так и в электронном виде. Необходимый пакет документов вместе с заявлением о государственной регистрации прав на объект недвижимости (или доли в нем) вы можете подать в Росреестр, выбрав на ваше усмотрение один из способов, перечисленных в ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации.
Независимо от того, каким способом передачи пакета документов на регистрацию вы воспользуетесь (через нотариуса, в МФЦ, почтой Россия, через портал Госуслуг), есть возможность отслеживать статус рассмотрения своего заявления с помощью электронного сервиса «Проверка состояния запроса online» на официальном сайте Росреестра.
Дарение квартиры близкому родственнику: налоги
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе России, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса России («Налог на доходы физических лиц»).
Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом России (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Электронная регистрация права собственности
Чтобы сделка купли-продажи (дарения, мены и т. д.) состоялась, нужно зарегистрировать переход права собственности в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В этом реестре хранятся сведения о всех объектах недвижимости: комнатах, квартирах, домах, земельных участках.
Ведением реестра занимается специальный государственный орган — Росреестр. Если у объекта сменился владелец — ему нужно обратиться в Росреестр и зафиксировать право собственности на эту недвижимость.
Сейчас это можно сделать удаленно электронным способом.
Порядок действий следующий:
1. Нужно завести на официальном портале Росреестра личный кабинет. Для этого понадобится подтвержденная учетная запись на портале Госуслуги (в системе ЕСИА).
2. Выбрать в личном кабинете необходимую услугу: « Государственная регистрация возникновения и перехода прав на объект недвижимого имущества».
3. Заполнить предложенную форму заявления.
4. Прикрепить скан-образы подтверждающих документов.
Например: договор купли-продажи, нотариальное согласие супруга продавца на отчуждение недвижимости, паспорта сторон сделки.
5. Уплатить госпошлину.
Важно: при подаче документов электронным способом можно сэкономить на госпошлине. В соответствии с п. 4 ст. 333.35 НК РФ уплатить нужно будет только 30 % от установленной суммы. Эта льгота действует до 01.01.2023.
6. Подписать документы электронной цифровой подписью (о подписи мы расскажем ниже).
7. Получить выписку из ЕГРН, заверенную электронной подписью государственного регистратора.
Электронная регистрация перехода права собственности занимает до 7 рабочих дней. Но обычно, если заявление заполнено верно, а документы не вызывают вопросов — процедура займет 2-3 дня.
Когда можно оспорить дарение
Отмена договора дарения квартиры между близкими родственниками, в принципе, возможна. Дарение можно оспорить тогда, когда нарушено одно из трех условий, перечисленных выше. Если дар делал несовершеннолетний или человек, который психически не здоров, не мог сам принять такое решение или находился под давлением, договор дарения могут признать недействительным. Но лишь в том случае, если одно из перечисленных обстоятельств будет доказано в суде.
Кроме того, оспорить можно сделку, которая является мнимой, то есть оформлена как дарственная лишь для вида, чтобы уйти от налогов или ограничений. В этом случае нужно будет опять же в суде доказать, что передача недвижимости не была безвозмездной, и одариваемый в свою очередь передал дарителю другую недвижимость, деньги, оказывал какие-то услуги, и так далее.
Обратите внимание! Доходы, полученные гражданином при дарении недвижимости (за исключением дарения между членами семьи или близкими родственниками), облагаются НДФЛ и подлежат декларированию. Если декларация не подана, сумму налога определит налоговый орган на основе имеющихся у него документов и сведений.
Кроме того не стоит забывать, что став собственником объекта недвижимости, одаряемый становится плательщиком налога на имущество физических лиц и (или) земельного налога.
Какую минимальную долю можно дарить
Законодательно размер минимальной части для дарения не установлен. Однако следует понимать, что вы передаете человеку не какую-то определенную комнату, которую по устному согласию с родственниками занимаете вы, а свое право владения процентом жилого имущества. В дарственной возможно указать, какую часть жилья (комнату) вы используете на правах вашей доли. Таким образом, возможность использовать определенную комнату может перейти к получателю. Однако если ваша комната больше вашей части имущества, другие собственники могут потребовать переселения одариваемого в место в квартире пропорциональное его доле. Если планировка жилья не позволяет занять новому получателю доли другую комнату, то может быть согласована денежная компенсация — то есть, за дополнительные квадратные метры нужно будет заплатить.
Если вы намерены подарить долю другому лицу, но переезжать пока не собираетесь, то есть смысл подарить какую-то небольшую часть своей доли, например, ⅕. А остальную часть лучше передать по наследству. Так можно обезопасить себя от выселения, так как получатель сможет продать свою часть и тогда вы потеряете право на проживание.
Дарение квартиры: 5 простых шагов
С основными понятиями познакомились. Теперь разберёмся с тем, что нужно делать по факту.
- Составьте договор дарения. Можно воспользоваться типовыми бланками, которые легко находятся в Интернете, или проконсультироваться с юристом, если есть какие-то нюансы. Договор составляется в трёх экземплярах.
- Подготовьте пакет документов. Помимо самого договора дарения также потребуются:
- паспорта дарителя и одаряемого, а так же документы подтверждающие родство
- выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности
- нотариально заверенное согласие на дарение доли квартиры, если она нажита в браке
- Оплатите государственную пошлину. На сегодняшний день её размер составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате госпошлины приложите к пакету документов.
- Подпишите договор.
- Передайте документы сотруднику МФЦ. Он просмотрит документы, проверит правильность их заполнения и выдаст расписку о приёме документов. На регистрацию сделки отводится 10 дней. Возможно увеличение срока ожидания на 3-4 дня, поскольку потребуется дополнительное время для отправки документов в Росреестр из МФЦ. Процесс регистрации можно отслеживать при помощи номера, который будет указан в расписке.
После окончания срока ожидания необходимо будет прийти в МФЦ, в котором вы подавали документы, и забрать ЕГРН на имя одаряемого и договор дарения с отметкой о переходе права.
Главные преимущества сделки
Договор дарения между близкими родственниками – это сделка, которая обладает массой преимуществ. Помимо своей быстроты и простоты, мы получаем:
- Освобождение от налогов. Получая квартиру в подарок от близкого родственника, вы освобождаетесь от уплаты 13% подоходного налога
- Право на единоличную собственность. Квартира, полученная в результате такой сделки, не будет считаться совместно нажитым имуществом. Это хорошая новость для родителей, которые не очень доверяют выбору спутника жизни своего ребёнка. В случае развода супруг или супруга не смогут претендовать на подаренную квартиру
- Экономию на услугах нотариуса. Т. е. потратиться придётся только на оплату государственной пошлины и не нужно вступать в наследство и при продаже доказывать отсутствие других наследников покупателю
Единственный недостаток заключается в том, что договор дарения можно оспорить. Однако можно минимизировать подобные риски, воспользовавшись помощью юристов.
Профессионал поможет сделать дарственную железобетонной. Например, подскажет взять справку о психическом состоянии дарителя, чтобы подтвердить, что тот заключает сделку, находясь в здравом уме и трезвой памяти.
Случай из практики: Дедушка подарил квартиру внуку, а через год принёс справку из психдиспансера и заявил, что ничего не понимает и ничего никому не хотел отдавать. Вообще, он бедный, несчастный, без квартиры и без копейки денег. Договор дарения расторгли и вернули квартиру прежнему собственнику, а всё из-за какого-то семейного скандала.
Как переоформить квартиру на жену или другого родственника?
Чтобы переоформить жилье на супругу, можно:
- составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, а после подарить жене свою долю; составить брачный договор, по которому квартира станет личным имуществом жены.
Для этого можно не разводиться, но оба документа необходимо удостоверить у нотариуса.
Переоформление по брачному договору — вещь не бесплатная. За удостоверение соглашения о разделе совместно нажитого имущества надо будет заплатить госпошлину — 0,5% от суммы договора (от 300 рублей до 20 тыс. рублей); оплатить работы правового и технического характера (от 11 до 41 тыс. рублей, в зависимости от региона).
Соглашение необходимо отнести в Росреестр, чтобы зарегистрировать право каждого из участников на долю в квартире. Потом надо будет составить договор дарения и тоже сдать в Росреестр, чтобы ваше право собственности прекратили, а право жены зарегистрировали. За удостоверение брачного договора надо будет заплатить госпошлину (500 рублей), а также оплатить работы правового и технического характера (от 14 до 53 тыс. рублей, в зависимости от региона). Брачный договор также необходимо отнести в Росреестр (еще 2 тыс. рублей).
Как передать квартиру другому близкому родственнику (по закону ими считаются считаются родители и дети, сестры и братья, дедушки, бабушки и внуки с внучками).
Если владелец имущества хочет быстро передать его родственнику, то ему лучше прибегнуть к договорам продажи, дарения и обмена. Нужно собрать необходимый свод документов:
- договор дарения или продажи. Если сделку заключают у нотариуса, то потребуется подготовить экземпляры для Росреестра, нотариуса, договаривающихся сторон. В других случаях потребуются только экземпляры для участников договора и регистрирующего органа; паспорта участников сделки. Эти документы предоставляются сначала нотариусу, а потом органам регистрации; документы, подтверждающие право дарителя или продавца на данную недвижимость; копия кадастрового паспорта на квартиру; справка о составе семьи. Она является свидетельством того, что к моменту перехода прав на недвижимость в данной квартире никто не зарегистрирован. При переоформлении доли квартиры наличие зарегистрированных жителей допускается; справка из управляющей компании об отсутствии задолженностей за услуги ЖКХ; согласие каждого из совладельцев недвижимости на переход права собственности на долю в квартире. Каждый такой документ должен быть заверен у нотариуса или у другого лица, имеющего право на подобные действия; квитанция об уплате госпошлины.
После прохождения процедуры подписания договоров у нотариуса участники сделки должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость: отделы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ.
Документы можно подать в МФЦ, где их проверят, примут к рассмотрению, передадут в нужную организацию. В назначенный срок право на недвижимость перейдет к новому владельцу. Свидетельство о праве собственности следует получать в том органе, куда подавали документы.
Затраты на передачу прав на квартиру родственнику:
- нотариальное оформление договора (около 5 тыс. рублей); оплата госпошлины (около 2 тыс. рублей); в случае продажи — налоги (13% от суммы, превышающей 1 млн рублей).
Удаленное оформление договора дарения в долях
Порядок дарения не зависит от того, кому именно вы решили сделать подарок, — правила одинаковы и для дарения родственнику, и для дарения постороннему человеку. Это скажется только на налогах, которые придется заплатить новому собственнику. Об этом расскажу отдельно.
Уточните этот момент у нотариуса заранее. Кроме того, собственник и одаряемый должны сами решить, кто будет платить деньги за оформление бумаг. Это можно оговорить устно или прописать отдельным пунктом в договоре.
Заранее посмотрите на сайте загруженность в очередях или запишитесь на определенный день, чтобы не провести в центре несколько часов.
Поэтому налоговые органы особенно внимательно относятся к таким сделкам и имеют право провести проверку.
Обычно срок ожидания составляет 10 дней, но при подаче пакета через МФЦ время увеличивается еще на 2 дня.
Надо ли платить налог на дарованную от родственника квартиру?
Гражданское законодательство подчеркивает, что подарить можно не только жилую площадь целиком, но и какую-то ее часть. Передача в дар доли квартиры – это отчуждение некоторого количества прав на нее другому лицу.
Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
ГК РФ регламентирует порядок оформления договора дарения между родственника и чужими людьми в 2020 году. Отличие документа при участии родственных сторон от типового между любыми людьми – указание степени родства, что влияет на налогообложение дохода.
Этапы оформления договора дарения недвижимости в пользу родственников:
- сбор пакета документов на недвижимость и каждого из собственников;
- заявление на дарение квартиры от обеих сторон (скачать образец бланка можно на нашем сайте);
- правильно составленный договор дарения, сведения в котором не должны иметь двоякой трактовки (лучше составить при помощи компетентных юристов);
- подписание договора не может происходить в разное время. Обязательное условие сделки – подпись документа одновременно, что исключает подлог и внесение корректив;
- оплата госпошлины за регистрацию прав, стоимость которой в 2020 году составляет 2 тыс. руб. для физических лиц;
- на основании ст. 131 ГК РФ происходит переход права собственности, что подразумевает регистрацию недвижимости новым владельцем в Росреестре.
В этом случае не придется оплачивать налог, если сделка заключается между близкими родственниками (мама, сын, дочь и т.д.).
Можно ли в МФЦ оформить дарственную на долю в квартире?
Процедура дарения требует прохождения сторонами следующих этапов:
- Получение согласия одаряемого.
- Сбор документов.
- Подготовка проекта договора дарения.
- Обращение к нотариусу.
- Регистарция договора в Росрестре.
Многофункциональные центры ГБУ «Мои документы» сегодня успешно функционируют в большинстве населенных пунктах Российской Федерации. В крупных городах можно встретить сразу несколько филиалов данной организации.
Однако МФЦ не поможет оформить договор дарения. Центры являются посредниками между Росреестром и сторонами контракта.
С 2019 года обязанность по передаче документов на государственную регистрацию переложена на нотариальные конторы. Поэтому стороны могут вообще не обращаться в Росреестр как самостоятельно, так и через МФЦ.
Однако данная процедура реализуется еще не на всей территории РФ. Некоторые нотариальные конторы еще не имеют такой возможности. Поэтому сторонам договора придется передавать документы на регистрацию самостоятельно.
Так как дарение доли в квартире осуществляется только в нотариальном порядке, избежать посещения нотариальной конторы в такой ситуации не получится. А по поводу возможности госрегистарции необходимо уточнить заранее.
Если нотариус не может помочь, то целесообразно обратиться в МФЦ.
Переоформить жилье в 2022 году граждане могут несколькими способами:
- лично посетив отделение Росреестра;
- сдав пакет документов в МФЦ;
- отправив заявление регистраторам заказным письмом.
По сути, всеми этими способами осуществляется одна и та же процедура, но каждый вариант имеет свои нюансы.
Последовательность действий по передаче доли родственнику или третьему лицу не зависит от вида сделки. Она включает следующие этапы:
- Договорённость. При продаже доли нужно получить письменное согласие всех дольщиков. На принятие решения им даётся месяц. Только после этого можно начинать продавать долю, если никто из остальных владельцев квартиры не захотел её купить. В случае дарения договорённость касается согласия дарителя отдать долю, а получателя – принять её в дар.
- Составление договора. При каждом виде сделки должны быть учтены требования законодательства к этому документу.
- Заверение сделки у нотариуса. Любые сделки с долей недвижимости должны быть официально заверены.
- Перерегистрация прав собственности. Для этого нужно обращаться в Росреестр или МФЦ. Итогом станет внесение изменений в реестр недвижимости и выдача выписки из него.
Способы переоформить доли квартиры на другого собственника
Нормами п. 2 ст. 246 ГК РФ закреплены следующие варианты сделок отчуждения для владельцев долевого имущества:
- Купля-продажа;
- Дарение;
- Обмен.
Доля также может быть завещана любому лицу, при условии соблюдения прав на обязательную часть наследства для близких родственников собственника.
Чтобы избежать согласования сделки с остальными участниками собственности при переоформлении доли на родственника, необходимо выполнение одного из условий:
- Для передачи доли выбрана сделка дарения.
- Часть квартиры переоформляется на родственника, другого дольщика с преимущественным правом выкупа.
Поскольку сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, кроме случаев сделок отчуждения одновременно со всеми собственниками долей, перед регистрацией перехода права на часть квартиры в Росреестре понадобится посетить нотариуса.
Судебная практика: признание договора дарения недействительным
Дарственную могут признать недействительной, если сделка была совершена в ситуации, когда одна из сторон введена в заблуждение. В подобных случаях участник сделки не по своей воле составляет неверное мнение либо остается в неведении касательно обстоятельств, имеющих существенное значение, и под их влиянием осуществляет сделку, которую не стал бы совершать, если бы не заблуждался.
В силу обстоятельств, которые связаны с ограниченным состоянием здоровья дарителя по зрению и слуху, а также ввиду возраста даритель, вероятнее всего, могла заблуждаться относительно природы сделки, а также значения своих действий. Женщина решила, что подписывала договор дарения половины доли на квартиру и на земельный участок с условием покупки для нее жилья.
А в результате подписания дарственной даритель не обладала правом собственности ни на спорное имущество, ни на квартиру. Суд признал такой договор дарения недействительным (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 4.05.2018, дело №33-3536/2018).