Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «муниципального образования город-герой Новороссийск». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Каждый земельный участок имеет свое назначение, и использовать его можно строго по этому назначению. Между тем довольно часто приходится проводить изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Чаще всего это происходит, если собственник хочет начать строительство на землях, для этого не предназначенных.
Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать
Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:
- Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:
- консервация территории;
- создание особо ценных зон;
- расширение ЗНП;
- запланированное возведение промышленных сооружений;
- перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
- строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
- для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
- запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
- размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.
По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.
Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.
В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.
Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.
Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.
Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.
Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.
- Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
- Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
- Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
- После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.
Как изменится земельный налог
Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую имеет прямое влияние на налоговую нагрузку компании. Ведь он влечет за собой изменение кадастровой стоимости земли, которая является налоговой базой по земельному налогу. Иными словами, изменение категории земли влияет на налоговую ставку (письмо Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03-05-05-02/27214).
Напомним: в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельхозпроизводства, налоговая ставка не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости участка (подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ). В отношении прочих земель ставка земельного налога не может превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земли.
Закрепление под ИЖС в качестве альтернативы
Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.
Данная процедура во многом схожа с переводом земель в ИЖС, но может различаться в зависимости от порядка, установленного органами местного самоуправления. Она не предусматривает снижения стоимости объекта и не требует выплаты государству материальной компенсации.
Закрепление вида разрешенного использования земель требует внесение изменений в данные Росреестра. Сделать это можно через МФЦ.
Отказ возможен в следующих случаях:
- отрицательная оценка органов экологической службы;
- наличие ограничений со стороны законодательных актов;
- несоответствие просьбы заявителя с планом развития территорий, например, близкое расположение лесных угодий или заповедника.
Чтобы воспользоваться данным способом, следует позаботиться о том, чтобы за участником сельхозназначения был закреплен один из следующих видов разрешенной эксплуатации:
- для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений;
- для дачного строительства.
После возведения дома необходимо пройти все процедуры, предусмотренные для оформления недвижимости в собственность. Это позволит в дальнейшем при возникновении необходимости продать дом без нарушения закона.
Понятие разрешенного использования для иных видов застройки
В рамках пользования каждого населенного пункта имеются отдельные участки земли, которые характеризуются, как разрешенные для иных видов жилой застройки, что значит это сейчас будем разбирать.
По законодательным документам, это такие земли, которые предназначены для размещения объектов капитального строительства. Если быть точнее, то на подобных участках принято сооружать здания индивидуальной жилой застройки и ее резервы. В связи с данным понятием у лиц, планирующих запустить стройку может возникнуть вопрос, разрешено ли начать возводить дом для проживания на таком месте.
С юридической точки зрения, такие земли пригодны для начала строительства с использованием фундамента и без него. Здесь разрешено размещать жилые помещения практически любого вида, которые предназначены исключительно для проживания в них.
Меняем категорию разрешенного использования земли
ВРИ земель населенных пунктов может быть основным, условно-разрешенным или вспомогательным. Категория присваивается на основании официального решения местного органа власти. При рассмотрении вопроса уполномоченные лица принимают во внимание возможность наиболее эффективного использования земельного участка.
К примеру, если рассматриваемая земельная территория находится в жилой зоне, то вероятнее всего там будет разрешено строительство продуктового магазина, детского сада, школы и т.д.
Строительство частного дома возможно при принадлежности земельного участка к следующим ВРИ:
• ИЖС;
• ЛПХ;
• блокированные жилые дома.
Дома, построенные на участке ИЖС, предназначаются для проживания одной семьи. В пределах прилегающей территории жители дома могут заниматься огородничеством и разбивать сады.
Дома на участках ЛПХ тоже могут быть исключительно одноквартирными. В пределах участка можно заниматься огородничеством, животноводством и садоводством.
В рамках ВРИ «блокированная жилая постройка» разрешено возведение домов одноквартирного типа, примыкающих друг к другу. В пределах таких земельных участков можно возводить сады, цветники и огороды.
Для частного бизнеса подойдет ВРИ, допускающий возведение объектов под предпринимательство. Как правило, в черте населенных пунктов строятся магазины, гостиницы, СТО и заведения общепита. Допустимы строения, не превышающие 5 000 м2. При строительстве необходимо соблюдать установленные правила и градостроительные требования. Проект застройки согласовывается с местной администрацией и реализуется после получения соответствующих бумаг.
Получение разрешения, и кто принимает решение
Сроки рассмотрения заявления и ознакомления с представленными документами в разных случаях могут отличаться, но согласно закону они не должны превышать 60 дней с момента подачи. Окончательно решение о возможности изменения назначения участка принимает руководитель администрации. Получить такое решение (или отказ) собственник может самостоятельно, представив документ, подтверждающий личность, или доверенность. Отказ, как и решение на изменение, должен быть оформлен в письменном виде, и может быть приобщен к делу в случае, если податель не согласен с решением администрации.
Получив на руки решение, разрешающее изменение назначения территории, можно переходить к основной процедуре смены ВРИ. Собственно, собственник даже не должен лично подавать документы в Росреестр, так как эта функция также возложена на администрацию, выдавшую решение.
На внесение изменений специалистам Росреестра понадобится некоторое время, но не более 15 дней с момента получения документов. Еще пять дней, максимум, понадобится для того, чтобы уведомить о произошедших изменениях собственника земли или арендатора. Уведомление отправляется по почте, правообладатель также может обратиться в Росреестр лично.
Важно! Собственник земли, приступая к изменению ВРИ, должны понимать, что при изменении назначения участка может существенно измениться его кадастровая стоимость, и чаще всего в сторону ее увеличения.
Является ли процедура приведения ВРИ в соответствие с Классификатором изменением ВРИ
Процедура приведения ВРИ в соответствие с Классификатором формально не является изменением разрешенного использования земельного участка, поскольку ее целью является выявление в Классификаторе и установление участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго.
То есть в данном случае органы публичной власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего ВРИ участка, не предусмотренного в федеральном Классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу, и прежний ВРИ не изменяется, но уточняется. В том числе, может быть установлено соответствие ранее присвоенного ВРИ участка нескольким ВРИ, содержащимся в Классификаторе.
Для приведения ВРИ в соответствие с Классификатором не имеет значения, предусмотрен ли испрашиваемый ВРИ действующими ПЗЗ и соответствует ли участок предельным параметрам для испрашиваемого вида. Также применение рассматриваемой процедуры не требует внесения платы за изменение ВРИ, в связи с чем в ряде случаев является наиболее эффективным и экономически целесообразным способом смены ВРИ для землепользователей.
Орган публичной власти обязан по требованию правообладателя участка установить соответствие текущего ВРИ участка виду (видам) разрешенного использования, предусмотренным в Классификаторе. На основании установления этого соответствия Росреестром вносятся изменения в ЕГРН.
Отказ в приведении ВРИ в соответствие с Классификатором может быть обжалован в судебном порядке.
Юристы «Два М» помогут определить, какому именно ВРИ по Классификатору должен быть поставлен в соответствие текущий ВРИ участка, а при наличии нескольких вариантов возможного ВРИ добьются установления наиболее благоприятного.
Условия для изменения ВРИ
Поменять ВРИ можно только при соблюдении следующих условий:
- Получено письменное согласие от всех собственников земли. Исключение – когда вы единственный владелец;
- Участок находится в вашей собственности, поставлен на кадастровый учет, имеет четкие границы и не пересекается с соседними землями;
- Выполняются все нормативы по площади земельных участков, действующие в регионе (например, в Красноярском крае для строительства жилого дома выделено 0,05–0,01 га);
- Категория земель соответствует ВРИ, который вы хотите использовать. Если это не так, надо будет сначала изменить категорию. Например, не получится сменить ВРИ 1.16 «Личное подсобное хозяйство на полевых участках» на 2.2 «Личное подсобное хозяйство на приусадебных участках. Связано это с тем, что первый ВРИ предназначен для сельхоз земель, а второй для земель с жилой застройкой.
Кто может изменить вид разрешенного использования земельного участка
Согласно ЗК РФ, решение об смене ВРИ принимает местная или региональная администрация. В больших городах для этого создаются специальные отделы, которые рассматривают обращения землевладельцев. Узнать о наличии таких ведомств можно на муниципальных сайтах. К примеру, в Москве разрешением подобных земельных вопросов занимается Департамент городского имущества. Причем информация о самой процедуре предоставлена на сайте учреждения.
Если планируется изменить вспомогательный либо основной вид разрешительного использования надела, на который распространяются предписания ПЗЗ и регламентов, то с заявлением следует обращаться в Росреестр. Дальнейшая процедура заключается лишь в смене информационных данных. После ее завершения заявителю выдается выписка ЕГРН с указанием нового вида землепользования.
Общий порядок изменения ВРИ отдельного земельного участка
Стандартная последовательность действий по смене разрешенного использования земли:
- Написать заявление на имя главы уполномоченного госоргана о смене одного ВРИ на иной. При этом чрезвычайно важно подробно объяснить необходимость такой процедуры.
- Собрать пакет указанных в законе документов (паспорт, правоподтверждающие бумаги на земельную недвижимость, ГПЗУ).
- Получить письменное разрешение или отказ на изменение ВРИ надела. Отрицательный ответ возможно обжаловать в суде.
- Выждать 15 дней. На протяжении этого времени администрация направляет соответствующую документацию в Госреестр, где происходит изменение сведений.
- Если по истечению установленного законом срока информация в реестре не обновилась, следует самостоятельно отправить декларацию в ведомство для завершения процедуры смены ВРИ.