Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: инструкция от эксперта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Штрафы за незаконную перепланировку
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Во сколько обойдётся легализация перепланировки?
Ответ на этот вопрос в основном зависит от сложности работ. Большую часть расходов составляют затраты на изготовление проекта. К примеру, в Москве стоимость данной услуги составляет от 15 до 100 тысяч рублей. Если изменения несущественные, то, возможно, удастся обойтись эскизом, составление которого стоит порядка 5 тысяч рублей.
К этой сумме следует добавить расходы на оплату госпошлин и штрафов, а также судебные издержки.
Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe
Нeльзя:
- нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
- oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
- pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
- pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
- вepxниx coceдeй;
- yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
- в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
- пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
- пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
- мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.
Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:
- дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
- ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
- витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
- зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
- пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.
Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.
Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:
- мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
- измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
- пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
- cтpoить гapдepoбнyю;
- yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
- oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.
Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.
Шаг 1. Разработка проекта перепланировки квартиры
Срок:
1-2 месяца
Необходимые документы:
— Технический паспорт на квартиру
— Актуальная выписка из ЕГРН (свидетельство о собственности / правоустанавливающие документы)
— Поэтажные планы этажа выше и этажа ниже квартиры
— Акт обследования вентиляционных каналов
— Технические условия на электричество и воду (по требованию)
Последовательность действий:
— Сбор необходимых документов
— Составление технического задания для проектной организации с описанием концепции перепланировки
— Поиск и переговоры с проектной организацией
— Разработка проектной документации (разделы ПЗ, АР, ЭО, ВК, ОВ, КМ, проект изменения фасада здания)
Результат:
Оформленный в соответствие со всеми требованиями и нормами проект перепланировки
Возможные сложности:
- Если проектная организация только делает, но не согласовывает проекты, есть риск, что проект не пройдет согласование
- Далеко не каждую перепланировку можно согласовать. В таких ситуациях проектная организация может предложить альтернативный вариант перепланировки
- В разных комиссиях требования к объему и оформлению проекта могут отличаться
- Некоторые организации берут отдельную плату за печать дополнительных копий проекта перепланировки
Советы и рекомендации:
- Выбирайте проектную организацию, которая специализируется на проектах перепланировки квартир
- Проверьте, есть ли у компании собственный проектный отдел, или она привлекает к проектным работам субподрядчиков и фрилансеров
- Уточните, дает ли организация гарантию того, что проект перепланировки можно согласовать
Шаг 4. Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта
Срок:
от 45 дней
Необходимые документы:
— Технический план квартиры
— Договор на строительные работы
— Договор на технический надзор
— Акты на проведение скрытых работ
— Документы, подтверждающие членство строительной компании в СРО строителей
— Справка о вывозе строительного мусора
Согласования:
— Возможные предварительные согласования (Пожарная инспекция (ОГПН), государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника), орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания), управляющая компания / ТСЖ
— Межведомственная комиссия
Последовательность действий:
— Получение предварительных согласований
— Подача в Межведомственную комиссию пакета документов
— Выход Межведомственной комиссии на квартиру
— Устранение замечаний — изменить или переделать ремонт (при наличии замечаний)
— Получение акта ввода квартиры в эксплуатацию
Результат:
Акт ввода квартиры в эксплуатацию
Возможные сложности:
- Комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию после ремонта, если фактическая перепланировка не соответствует согласованному проекту
- Квартиру не введут в эксплуатацию, если отсутствует договор со строительной компанией на проведение ремонта
- Значительные затраты личного времени на согласование даты и показ квартиры Межведомственной комиссии
Советы и рекомендации:
- Выполняйте ремонт в строгом соответствии с согласованным проектом
Этапы согласования перепланировки.
Получить согласование проекта перепланировки квартиры можно как до, так и после проведения всех работ.
В первом случае будет нужно:
- получить разрешение Жилищной инспекции на производство работ. Для этого в БТИ заказывается технический паспорт на квартиру, в проектной организации — Проект Перепланировки и Техническое заключение. Помимо этого, потребуются правоустанавливающие документы на недвижимость и личный паспорт;
- выполнить намеченные работы;
- получить Акт о завершенном переустройстве. Он визируется в в строительных и проектных организациях, утверждается решением инспектора Жилищной Инспекции и скрепляется печатью;
- внести изменения в технический паспорт (БТИ;
- внести изменения в кадастровый паспорт (Росреестр);
- подать в Росреестр означенный пакет документов для регистрации.
Самостоятельность только приветствуется
Заняться такой процедурой можно самостоятельно. Это позволит значительно сэкономить средства. Но этот процесс отнимает много времени и сил, потому заниматься вопросами перепланировки могут позволить себе только люди с наличием свободного времени.
Если изменены будут стены не несущего характера, то процедура значительно упроститься. В этом случае можно предоставить только эскиз, который в точности покажет, как будет выглядеть помещение. Лучше всего, чтобы его сделал профессионал. Тогда не возникнет дополнительных вопросов и перепланировка пройдет быстрее.
Если несущие стены будут затронуты, то без дополнительных проверок не обойтись. Необходимо будет разработать проект. Контролирующие органы должны тщательно проверить его, потому что от этого зависит безопасность людей. В том случае, если они дают добро, то на проекте ставится подпись о его принятии.
Что делать, если соседи затеяли незаконную перепланировку
Какие действия нужно предпринять, чтобы масштабно видоизменить помещение, было указано выше. Но как себя вести, если незаконную перепланировку затеяли соседи? Решить эту проблему поможет законодательство. Если есть доказательства, что действия соседей являются противоправными, то можно обратиться с жалобой к органам жилищного надзора.
После получения заявления инспекторы обязаны посетить квартиру для осмотра. Если были обнаружены противоправные действия, то они вправе открыть дело об административном нарушении. В том случае, если инспекция нарушений не нашла, то соседи могут пожаловаться непосредственно в прокуратуру.
Если соседи, которые незаконно затеяли перепланировку, нанесли вред, то заявление сразу же нужно подавать в суд.
Еще одной инстанцией, к которой можно обратиться, является управляющий домовым хозяйством. Он заинтересован, чтобы не был нанесен вред имуществу и коммуникациям, потому охотно пойдет на встречу обратившимся. Управляющий сам может составить заявление в инспекцию или суд.
Жалоба — основной документ, который позволит выразить протест против соседей — нарушителей. Она имеет четкую структуру и последовательность написания. Сперва необходимо указать данные заявителя. Потом — данные соседей, которые затеяли незаконную перепланировку. Достаточно указать полный адрес, чтобы к ним пришла комиссия с проверкой.
Главная часть — доказательства. В этом разделе нужно привести причину обращения: демонтаж несущих перегородок, объединение нескольких комнат и т.д. В заключении жалобы необходимо указать требования:
- привести помещение в надлежащий вид, чем устранить риск для соседских квартир;
- устранить нарушения законодательства;
- наказать виновных.
Что можно делать без разрешения
Некоторые работы, которые позволят изменить внешний вид квартиры, можно делать и без разрешения органов контроля. Если конструктивные особенности дома не будут нарушены, а безопасность граждан будет высокой, то проект разрабатывать не нужно.
К таким облегченным работам относится:
- перенос сантехники из комнаты в комнату;
- объединение туалета и ванной комнаты;
- монтаж и демонтаж дверных проемов в не несущих стенах;
- возведение арок и перегородок, а также их демонтаж их в не несущих стенах;
- остекление комнаты и лоджии;
- проведение косметического ремонта;
- перестановка электрических плит на кухне;
- монтаж кондиционеров и антенн;
- перестановка газовой плиты без изменения коммуникаций.
Ведите журнал работ. Вместе с разрешением на перепланировку вы получите и специальный журнал, в котором надо будет фиксировать все проведенные работы. Не пренебрегайте этим. Незаполненный журнал станет причиной не подписания итогового акта приемки, а это значит, что, даже узнав, как согласовать перепланировку, вы все равно окажетесь вне закона. Составлять акты о скрытых работах и заполнять страницы журнала имеет право только сертифицированная по CPO, организация, так что без договора об авторском надзоре никак не обойтись. Вы, как собственник, или несертифицированная строительная бригада можете регистрировать в этом журнале лишь простые действия вроде демонтажа временных перегородок. Не пишите туда отделочные интерьерные работы, установку или разборку встроенных шкафов и антресолей, если они не образуют, конечно, самостоятельных помещений. Не регистрируется там и замена, оборудования аналогичными экземплярами, если не производилось его перестановки. Это актуально в плане замены сантехники.Никого не будет интересовать, стоял ли тут именно этот зеленый финский унитаз до начала ремонта или было нечто иное, если он остался на своем месте.
Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы. Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы). Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.
Но можно значительно сократить по времени эту процедуру и сохранить силы и нервы, воспользовавшись услугами посреднической компании. Стоимость того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, у специализированных фирм варьируется в зависимости от многообразности перепланировки, метража жилплощади, услуг по проектированию и т.д., и составляет от 20000 до 100000 рублей.
Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.
Раздумывая, с чего начинать перепланировку в квартире, следует составить список организаций, которые придется посетить для получения разрешений.
К таким службам относятся:
| Организация | Какой документ выдает | Дополнительные нюансы |
| Росреестр | Выписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности. | После того, как перепланировочные работы будут проведены, следует еще раз обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в данные о праве собственности, если они значительные. |
| БТИ | Технический паспорт, эскиз и даже проект перепланировки. | Если перемены незначительные, то в БТИ отметят их по эскизу прямо в техническом плане. Красным будут выделены удаляемые конструкции, зеленым – те, что вы собираетесь построить. |
| Роспотребнадзор и Роспожнадзор | Разрешения на переустройство. | Разрешительная документация может потребоваться при переносе коммуникативных магистралей и бытовых приборов. |
Собрав все эти документы и написав заявление о разрешении сделать перепланировку в квартире, необходимо обратиться в МФЦ, жилищную инспекцию или отдел администрации населенного пункта, курирующий жилищные вопросы. В Москве заявление можно подать в службу единого окна при Мосжилинспекции.
Если человек получает отказ, то он может внести изменения в проект и подать новое заявление по истечению трех месяцев. При этом указывается просьба о пересмотре предыдущего решения. Если собственнику вновь отказывают в перепланировке без видимых оснований, он может оспорить это в суде.
С какими службами нужно согласовать
Первоначально инициатор перепланировки должен обратиться в инстанции, на которые закон возлагает обязанность согласовывать самовольное переоборудование. Данные структуры территориально располагаются по месту расположения жилья.
К ним относятся:
- Жилищная инспекция,
- отдел по капитальному строительству при местной администрации.
Кадастровый и технический паспорт на квартиру: где получить?
При обращении в указанные структуры заявитель должен иметь при себе такие документы:
- технический паспорт БТИ на квартиру,
- поэтажный план с подробной экспликацией помещений.
В документацию, которая была получена до самовольного переоборудования квартиры, должны быть внесены все произведенные видоизменения. Для этого следует заказать выезд техника БТИ на место.
Запомните! Вновь выданные документы должны содержать изменения, в которых отражены все самовольные изменения. Такие участки обозначаются красными линиями.
Что противоречит закону
Многие собственники квартир даже не задумываются, что воруют общедомовые метры и делают соседям жизнь намного сложнее. Незаконные изменения – нарушение закона, которое наказывается строгими санкциями. Вот случаи, при которых несогласованные решения приведут к тому, что их признают не соответствующими законодательству:
-
в результате ремонта ухудшатся условия проживания других жильцов;
-
установлены системы отопления на балконах и лоджиях;
-
демонтирована несущая стена, вследствие чего нарушена устойчивость дома;
-
на втором и выше этажах смонтирован выступающий из конструкции дома балкон;
-
подогрев пола, питающийся от общедомовых источников;
-
объединены несколько комнат;
-
переделки проводятся в аварийном сооружении;
-
под жилищную собственность захвачены общедомовые площади;
-
газовые трубы вмонтированы в конструкции стен;
-
нарушение систем вентиляции.
Требования к безопасности работ по перепланировке квартир в Москве
В Приложении № 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП определен перечень работ по перепланировке, которые нужно согласовать:
- устройство (перенос) туалета или ванной комнаты;
- демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках кухни при наличии газа;
- работы, связанные с проведением работ на несущих стенах (например, обустройство проема под выход);
- устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц;
- устройство или изменение перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих;
- устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
- заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
- строительно-монтажные работы по изменению их конструкции;
- объединение лоджий с внутренними помещениями;
- разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, которые используются для частичной разгрузки несущих конструкций
- устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки – толщиной более 10 см., либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/м2) в МКД с железобетонными перекрытиями;
- устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
Общие требования к безопасности строительных работ в МКД определены на федеральном уровне. Запрещены работы, которые могут привести УК ненадлежащей надежности и устойчивости здания, ухудшению характеристик помещений и МКД. также недопустимо делать такие работы, после которых квартира будет непригодна для проживания.
Какие перепланировки проще всего согласовать самостоятельно
- Перепланировка в уведомительном порядке (раньше это называлось «по эскизу»).
- Перепланировка по проекту без затрагивания несущих конструкций от организации с допуском СРО.
- Перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций с техническим заключением от автора проекта дома.
- Ранее сделанная перепланировка по техническому заключению о ее допустимости и безопасности.
- Перепланировка по типовому проекту ГУП МНИИТЭП (очень редко).
Самые популярные перепланировки, с проектами которых обращаются в БТИ:
- раздел или объединение ванной комнаты и санузла;
- перенос дверных проемов;
- трансформация стен.
О такого рода переменах на жилой площади, люди заявляют чаще всего. А вот решив, например, перенести кухню в комнату со всеми сетями или сделать проём между спальней и лоджией, об этом сообщать не спешат.
Чего нельзя делать при перепланировке: особенности проектов
Какие же действия попадают под полный запрет? При перепланировке квартиры не допускается:
- ухудшать общие условия проживания;
- менять конструкцию вентиляционных сетей, устанавливать в них встроенную мебель и любые другие предметы;
- подключать системы «теплого пола» к центральному отоплению;
- создавать чрезмерную нагрузку на перекрытия;
- сносить несущие стены (это чревато обрушением здания);
- переносить коммуникации или вовсе их убирать;
- делать дополнительные проемы в несущих стенах;
- объединять балкон или лоджию с комнатами путем разбирания внешних стен, устанавливать на них радиаторы или батареи и подключать их к общему отоплению;
- увеличивать санузел за счет комнат;
- расширять коридор, уменьшая площадь остальных помещений;
- устанавливать краны или другие устройства, которые влияют на потребление ресурсов в соседних квартирах;
- сносить стены между газифицированными помещениями и жилыми (нельзя объединить кухню с газовой плитой и гостиную).
Например, если вы считаете, что в ванной комнате слишком жарко, и ставите кран на сушилку, согласовать изменения не удастся. Ведь, перекрыв его, вы лишите соседей горячей воды в полотенцесушителе! Учитывайте эти тонкости, и неприятных сюрпризов удастся избежать.