Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод имущества организации в собственность физических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предполагает безвозмездную передачу участником (акционером) своей компании неких благ (денежные средства, доли (акции) в других юридических лицах, недвижимое имущество и т.п.). При этом уставный капитал не увеличивается, номинальный размер долей участников не меняется.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Как вывести имущество с ооо
Дело в том, что компании на УСН учитывают доходы кассовым методом. Ничто не мешает такой компании продать своему учредителю актив по рыночной стоимости с очень длительной рассрочкой или отсрочкой платежей. Ведь единый налог придется платить только с фактически поступивших сумм. График уплаты денег может быть любым по соглашению сторон. Его нужно будет приложить к договору. К примеру, ООО и участник подписывают договор о продаже недвижимости по рыночной стоимости с рассрочкой на 20 лет и отсрочкой первого платежа на три года. Физлицо получает в собственность желаемое имущество, а компания не платит никаких налогов, пока не получит деньги. При этом учредитель может тянуть с оплатой до 10 лет (п. 2 ст. 196 ГК РФ), не забывая при этом письменно подтверждать наличие долга. В противном случае срок исковой давности истечет уже через три года (п. 1 ст.
Порядок проведения сделки с недвижимостью
В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:
- Подтверждение решения о продаже
Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.
- Составление договора
После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.
- Заключение сделки
После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
- Переход права собственности на имущество
Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.
После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.
Как перевести коммерческую недвижимость с ООО на физ лицо?
Есть ооо я в нем являюсь учредителем, у ооо есть в собственности коммерческое помещение, я хочу вывести из под ооо это помещение на физ.лицо.
Как правильно сделать?
Можно вывести данную недвижимость без ее выкупа у общества, чтобы не выкупать недвижимость у самого себя?
При ликвадации, каким образом можно забрать у общества долю ввиде имущества?
И еще если уставной капитал у общества 10 тысяч руб., и я являюсь единственным учредителем, то сопоставима будет забрать при ликвидации имущество, если заведомо известно, что его стоимость больше, чем уставной капитал?
Если учредитель выкупает у общества недвижимость по договору купли-продажи.
И регистрирует в рег.палате собственность на себя.
Нужно ли подтверждение от общества, что оплата по доглвору купли-продажи получена в полном объеме или нет?
Что будет если общество оформило с учредителем договор купли-продажи по рыночной стоимости, а деньги учредитель не перевел? Но при этом документы подал в рег.палату на оформление?
Подводные камни и нюансы
С физическими лицами все, более или менее, просто: нужно внимательно изучить документ удостоверяющий личность, убедиться, что имеются следующие документы:
- согласие супруга на продажу нежилого помещения, если оно было приобретено в браке;
- отказ от покупки, данный сособственниками объекта, если продается доля недвижимого имущества.
Последнее, кстати, актуально, если стороной по сделке выступает ИП или юр. лицо. С бумагами, касающимися предмета договора, тоже все не очень сложно. Необходимо убедиться в следующем:
- На объект имеются правоустанавливающие документы, между помещением и бумагами – полное соответствие.
- Имущество не находится в обременении, на распоряжение им нет ограничений. Достаточно заглянуть в выписку из ЕГРН, чтобы понять это.
- Собственником является именно продавец, а не другое лицо. Исключение: в сделке участвует поверенный. В таком случае, нужно убедиться, что доверенность его – действительная, а человек является тем, за кого он себя выдает.
Самое сложное – проверить юридическое лицо. Нужно убедиться в следующем:
- ООО, АО, ПАО, товарищество – зарегистрировано надлежащим образом в ФНС.
- Представитель, принимающий участие в сделке, является уполномоченным на это лицом: имеет доверенность, выданную компетентным лицом.
- Нежилой объект находится в собственности компании, не имеет обременений и ограничений.
- Сделка санкционирована руководством организации.
Таким образом, в целом, купля-продажа недвижимости с участием юридических лиц происходит по одному алгоритму. Сложности возникают потому, что, в процессе, требуется изучить, подготовить и проверить большое количество бумаг.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Прилагаемая документация
К договору, составленному в трёх экземплярах, продавец прилагает пакет учредительной документации:
- Свидетельство о госрегистрации юридического лица.
- Все учредительные документы, с внесёнными дополнениями и изменениями.
- Свидетельство о присвоении ИНН, выданное ФНС РФ.
- Положение о полномочиях руководителя.
- Решение общего собрания участников, акционеров ООО, разрешающее совершение крупной сделки.
- Если сделка не является крупной, то справку о балансовой стоимости активов или справку о балансовой стоимости основных средств.
- Для государственных и муниципальных организаций, владеющих имуществом на праве оперативного управления, письменное согласие вышестоящего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
- Для организаций, созданных на основе приватизации государственных или муниципальных предприятий – выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Если более 25% акций принадлежит государству или муниципалитету, то официальное согласие органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
- Акт об оценке имущества.
- Нотариальная доверенность на представителя – для представителей.
На объект, участвующий в сделке, продавец подаёт следующие документы:
- правоустанавливающий документ;
- свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП;
- техническую документацию из БТИ;
- кадастровую справку об отсутствии арестов и обременений;
- кадастровый паспорт (если собственность не зарегистрирована в ЕГРП).
ВНИМАНИЕ: законный или уполномоченный представитель предъявляет свой гражданский паспорт.
Покупатель предоставляет приложением к договору:
- учредительную документацию – для юридических лиц;
- доверенность – для представителей;
- кредитный договор, если недвижимость оформляется в кредит;
- квитанцию об оплате пошлины.
И покупатель, и продавец предъявляют гражданские паспорта и СНИЛС.
Риски при сделках с нежилой недвижимостью
При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.
В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:
- возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
- вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
- риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
- риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
- возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.
Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.
Подводные камни и нюансы
В каждом из случаев могут возникнуть нюансы в зависимости от того, какие стороны участвуют в сделке. Но в любом случае перед подписанием соглашения следует проверить документы участников и правоустанавливающие бумаги на сам объект. В частности, при долевой собственности на недвижимость нужны оформленные отказы от выкупа доли остальными владельцами.
- Между ИП или ООО. Необходимо проверить обе стороны на предмет регистрации в ФНС. Участники должны предоставить соответствующие бумаги. Для ООО это учредительные документы, а для ИП – свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя. Также потребуется документальное подтверждение факта права собственности продавца на недвижимость.
Юридическое лицо должно приложить документы о том, что руководство предприятия санкционировало сделку. Юрлицам потребуется доверенность на лицо, которое выступает представителем при заключении сделки. А сам поверенный должен иметь на руках паспорт, данные которого указаны в доверенности.
- Между ИП или ООО и физическим лицом. Если продавцом является физическое лицо, а имущество было куплено в браке, то потребуется согласие супруга на отчуждение. Кроме того, следует изучить правоустанавливающие документы и обследовать помещение, чтобы убедиться, что в документах все параметры указаны верно.
Сделки купли-продажи нежилой недвижимости в целом проходят по одному алгоритму вне зависимости статуса сторона. Разница заключается в том, какие документы должен подготовить каждый участник. Отличается и размер государственной пошлины. Физические лица уплачивают 2 тыс. руб., а юридические и индивидуальные предприниматели – 22 тыс. руб.
Рассчитать конкретные сроки невозможно, многое зависит от фронта работы, статуса объекта, документов, работы госорганов и связей собственника. Для тех, у кого есть «выход» на мэрию города, предусмотрен ускоренный порядок перевода недвижимости.
Отметим сроки оформления:
- рассмотрение заявки и уведомление заявителя – 45 рабочих дней + 3 дня (п. 2.7.1 Административного регламента);
- изготовление проекта переустройства – от 1 до 14 дней;
- внесение изменений в ФКП «Росреестра» – до 20 дней, из них 15 дней – на оформление кадастровой выписки, 5 дней – на внесение записи в ЕГРН – в силу п. 9 ст. 23 ЖК РФ;
- ожидание новой выписки из ЕГРН – от 3 до 7 дней.
В целом, весь процесс перевода из жилого помещения в коммерческую недвижимость, и наоборот, длится до 6 месяцев.
Как перевести коммерческую недвижимость с ООО на физ лицо?
Есть ооо я в нем являюсь учредителем, у ооо есть в собственности коммерческое помещение, я хочу вывести из под ооо это помещение на физ.лицо.
Как правильно сделать? 28 Июля 2023, 21:26, вопрос №2064327 Александр, г. Москва Уточнение клиента Можно вывести данную недвижимость без ее выкупа у общества, чтобы не выкупать недвижимость у самого себя? 28 Июля 2023, 20:52 Уточнение клиента При ликвадации, каким образом можно забрать у общества долю ввиде имущества?
И еще если уставной капитал у общества 10 тысяч руб., и я являюсь единственным учредителем, то сопоставима будет забрать при ликвидации имущество, если заведомо известно, что его стоимость больше, чем уставной капитал? 28 Июля 2023, 20:58 Уточнение клиента Если учредитель выкупает у общества недвижимость по договору купли-продажи. И регистрирует в рег.палате собственность на себя.
Нужно ли подтверждение от
Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом
Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).
Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.
Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:
- Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
- При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
- Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).
Подводные камни и риски
Самые большие риски у сделок между физлицом-покупателем и юрлицом продавцом:
- Мошенничество и подделка документов.
- Юрлицо может расторгнуть сделку, например, если не получено согласие от всех учредителей.
- Если фирму ликвидировали или признали банкротом сделку признаю недействительной.
Чтобы избежать рисков нужно запросить в МФЦ выписку о зарегистрированных правах, переходе прав, наличии обременений.
В документе будут указаны:
- собственник квартиры;
- предыдущий собственник и процесс передачи продавцу;
- является ли она заложенным имуществом;
- есть ли другие ограничения.
Может ли ИП быть учредителем ООО
Для подготовки документов на регистрацию ООО вы можете воспользоваться бесплатным онлайн-сервисом непосредственно на нашем сайте. С его помощью вы сможете сформировать пакет документов, соответствующий всем требованиям по заполнению и законодательству РФ.
Очень часто начинающие бизнесмены на этапе выбора формы ведения деятельности отдают предпочтение статусу индивидуального предпринимателя. Зарегистрироваться в данном качестве дешевле и проще, чем открыть ООО. Также ИП не нужно искать юридический адрес, вести бухгалтерский учет и платить дополнительные налоги (дивиденды) со своего дохода.
Бывает и так, что по прошествии времени предприниматель решает расширить бизнес, привлечь инвестиции в него. И тут встает вопрос об открытии организации и о том, может ли ИП быть учредителем ООО. И наоборот, вправе ли участник компании встать на учет в качестве индивидуального предпринимателя.
Рассмотрим подробнее, может ли ИП открыть ООО и быть там управляющим, и как на это смотрят контролирующие органы. Также вкратце затронем тему заключения сделок между предпринимателем и организацией, в которой он является участником.
Вопрос: Может ли вновь созданный ИП принять в расходы стоимость объекта коммерческой недвижимости?
Ответ: Физические лица — индивидуальные предприниматели, освобождаются от внесения налога НФДЛ в том случае, если речь идет о доходах от реализации имущества, которое является их собственностью на протяжении не мене трех лет.
При этом подобное послабление не относится к реализации коммерческого имущества, т.е. такого, которое используется для осуществления предпринимательства (статья 217 НК России).
Средства, вырученные от такой продажи, относятся именно к доходам, полученным от предпринимательской деятельности, и облагаются налогом.
Но во многих случаях, когда речь идет о реализации объектов нежилого фонда (к примеру, склада или офиса), которые применялись в коммерции, большинство предпринимателей игнорируют эту норму законодательства.
Однако все, кто рискует не вносить в бюджет государства положенные суммы налогов могут пострадать — ведь налоговики обязательно доначислят и пеню, и штраф, и все необходимые взносы, если факт подобного сокрытия будет установлен.
Вопрос: Всегда ли коммерческая недвижимость облагается налогом?
Переводим объект из жилого в коммерческий
Если коммерческое помещение находится в многоквартирном доме, его можно перевести в жилой фонд в несколько этапов. Сначала нужно переделать планировку, чтобы она соответствовала требованиям законодательства в отношении жилых объектов. Как только работы заканчиваются, владелец должен заказать новый технический паспорт на помещение и получить согласие общего собрания жильцов дома на перевод. После этого остаётся только подать заявление в местную администрацию.
Администрация созывает представителей разных ведомств на специальную комиссию, основная задача которой — оценить пригодность помещения к постоянному проживанию. После смотра комиссия даст своё заключение, на основании которого администрация принимает окончательное решение о том, можно ли присвоить объекту жилой статус. Если решение положительное, последний шаг — обновить данные в ЕГРН.
Стандартный способ продажи недвижимости ООО
При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.
Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.
Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.
Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.
После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.
— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;
— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
- При УСН «Доходы» — 6% от цены реализации.
- При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой реализации объекта и расходами на его приобретение (строительство).
Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.
Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.
Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.