Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:
- использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
- систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
- отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.
Комментарий к ст. 619 ГК РФ
1. По общему правилу договор аренды расторгается по истечении срока его действия. Однако арендодатель может заявить требование о досрочном расторжении договора аренды в следующих случаях:
— использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора либо неоднократным нарушением;
— существенное ухудшение арендатором состояния имущества;
— невнесение более двух раз подряд в срок арендной платы;
— неосуществление капитального ремонта имущества при условии, что осуществление такого ремонта является обязанностью арендатора.
На практике возможно некоторое пересечение вышеприведенных оснований для досрочного расторжения договора аренды. Так, например, невнесение арендной платы арендатором является как специальным основанием для расторжения договора аренды, так и существенным нарушением условий договора либо неоднократным их нарушением. Из материалов судебной практики следует, что в этом случае суды анализируют период невнесения арендной платы и приходят к выводу, что, например, невнесение арендной платы в течение трех месяцев является общим основанием для расторжения договора аренды — существенное нарушение условий договора либо неоднократное их нарушение.
Также длительное невнесение арендной платы — общее основание расторжения договора аренды.
В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для его расторжения по требованию арендодателя до истечения срока действия договора аренды.
Реализовать свое право на досрочное расторжение договора аренды при наличии основания арендодатель вправе только при условии направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
2. Судебная практика:
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14;
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.10.2012 по делу N А56-59068/2011;
— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 N 03АП-134/14;
— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 N 05АП-6454/2014;
— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2013 N 17АП-9975/2013-АК;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 N 15АП-4118/2013;
— Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2007 N КГ-А40/1697-07-П-1,2.
Право арендатора на односторонний отказ от договора аренды в связи с введением режима повышенной готовности
Обращаем ваше внимание на то, что опубликован ФЗ № 166-ФЗ от 8 июня 2020 года «О внесении изменений в отдельные Законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» («Закон»). Статьей 3 Закона предусмотрено право отдельных арендаторов на односторонний внесудебный выход из договора аренды при отказе арендодателя предоставить скидку на арендную плату.
Возврат помещения: безопасный порядок действий
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).
Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).
Комментарий к Статье 619 ГК РФ
Особенности прекращения договора аренды.
1. Прекращение договора по требованию одной из сторон.
В ст. ст. 619, 620 ГК рассмотрены основания для расторжения договора в связи с неисполнением сторонами своих обязанностей (некоторые из оснований к расторжению договора уже упоминались в предыдущих статьях как последствия неисполнения одной из сторон своих обязанностей в ст. ст. 611 — 613, 615, 616 ГК РФ).
Нормы ст. ст. 619, 620 ГК являются развитием общих правил о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением одной из сторон своих обязанностей (п. 2 ст. 450 ГК РФ) в том плане, что прямо называют нарушения, являющиеся существенными в силу закона.
Установленная в ч. 3 ст. 619 ГК обязанность арендодателя (и только его) предложить арендатору исполнить свои обязанности дополняет общие положения о досудебной стадии урегулирования вопросов расторжения договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Судебная практика.
Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).
Приведенный в ст. ст. 619, 620 ГК перечень оснований для расторжения договора, во-первых, не является исчерпывающими и, во-вторых, не исключает возможности расторжения договора во внесудебном порядке.
Судебная практика.
Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
2. Прекращение договора в связи с гибелью арендованного имущества.
Наука.
Так как наем предполагает определенную вещь, то гибель вещи влечет за собою прекращение отношения. Договор имущественного найма прекращается, все равно по какой причине погибла вещь: случайно или по вине одного из контрагентов, с тою только разницею, что вина нанимателя обязывает его к возмещению причиненного ущерба.
Г.Ф.Шершеневич
Данное основание следует отличать от указанного в подп. 4 ст. 620 ГК основания для расторжения договора (в данном случае арендованное имущество сохраняется в натуре, а стороны продолжают нести обязанности по договору до момента его расторжения).
3. Прекращение договора в связи с истечением срока, на который он заключен.
Данное основание прекращения арендных отношений является наиболее характерным, учитывая временный характер пользования вещью. По окончании срока действия договора отношения сторон прекращаются сами собой. Исключением является возобновление договора аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Одностороннее расторжение договора аренды
Одностороннее расторжение договора аренды возможно в нескольких случаях. Так, одностороннее расторжение договора аренды возможно, если договор аренды заключен на неопределенный срок, т.е. в договоре не определен срок аренды. В этой ситуации одностороннее расторжение договора аренды возможно по инициативе любой стороны. При этом по общему правилу сторона, инициирующая одностороннее расторжение договора аренды, должна предупредить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Договором можно предусмотреть иной срок для предупреждения об одностороннем расторжении договора аренды.
Одностороннее расторжение договора аренды возможно также в случаях, прямо указанных в договоре аренды.
По общему правилу в иных случаях расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, если другая сторона не согласна с этим, возможно в судебном порядке.
Расторжение договора аренды по желанию арендодателя
Законодательство устанавливает более строгие требования, касающиеся права расторжения договоров аренды в одностороннем порядке, для арендодателей. Регламентируются таковые возможности положениями ст. 619 ГК РФ, которая полностью обосновывает право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при наступлении следующих обстоятельств:
- Когда арендатор нарушает установленные договором или самой сущностью имущества правила его использования;
- В случаях, если использование арендатором имущества наносит существенно больший, чем нормальный при правильных условиях эксплуатации, ущерб его состоянию;
- Когда арендатор более чем двукратно подряд нарушает порядок оплаты и установленные договором расчетные сроки;
- Не обеспечивает своевременный ремонт и обслуживание имущества, если таковая обязанность возложена на него согласно договору, отдельными законами или правовыми актами.
Расторжение договора аренды через суд
Расторжение соглашения осуществляется по основаниям, зафиксированным в ГК РФ. Дополнительные основания могут быть предусмотрены сторонами в соглашении. Главное – чтобы они не противоречили действующему законодательству и устраивали обоих контрагентов.
Как предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение
Письменное предупреждение при расторжении договора обязательно (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
В предупреждении необходимо указать конкретные нарушения, которые были допущены, установить срок для их устранения. Срок должен быть разумным, судебная практика, подкрепленная позицией Верховного суда, определила его продолжительность не менее 7 дней. (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076).
|
Образец предупреждения
Согласно п. 3.2 договора аренды от 12.08.2020 N 3 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца. Последний платеж был осуществлен вами 07.07.2020. Ваша задолженность на данный момент составляет 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей. Просим погасить ее в течение 7 (семи) рабочих дней с момента получения настоящего предупреждения. |
Как составить и направить предложение о расторжении договора аренды
Досудебная процедура урегулирования спора обязательна п. 2 ст. 452 ГК РФ. Иначе суд заявление вернет, либо оставит без рассмотрения.
Необходимо перечислить основания расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. Можно даже прикрепить образец дополнительного соглашения о расторжении договора. Если договор не установлен срок, можете его обозначить в разумных пределах. По умолчанию такой срок составляет 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
|
Образец предложения
Согласно п. 3.2 договора аренды от 08.08.2020 N 30 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца. Последний платеж был осуществлен вами 09.07.2020. Несмотря на предупреждение, полученное вами 10.10.2020, данное нарушение до настоящего времени не устранено. Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для расторжения договора аренды (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В связи с изложенным предлагаем вам подписать прилагаемое к настоящему письму соглашение о расторжении договора аренды. В случае вашего несогласия на расторжение, а равно в случае неполучения ответа на предложение в срок до 10.12.2020 мы обратимся в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора. |
Как новые правила повлияют на судебную практику
«Законопроект стал беспрецедентным вмешательством государства в договоренности предпринимателей. В период прошлых кризисов ничего подобного не было», — говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин. Несмотря на то что в последней редакции законопроект содержит более четкие условия для отказа от договора, он все равно вызовет новые судебные споры, прогнозирует адвокат. Шейкин полагает, что арендодатели могут спорить с тем, что арендатор до отказа от договора ненадлежащим образом обратился с предложением изменить ставку по аренде. «Не исключено также, что арендодатели в некоторых случаях будут ссылаться на злоупотребление правом и доказывать, что хотя арендатор формально и попадал под критерии лица, имеющего право на отказ, но в действительности от кризиса он не пострадал», — считает Шейкин.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.
Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.
Штраф за отказ от договора аренды досрочно
Сторонами при заключении договора аренды могут быть предусмотрены условия о штрафах, в случаях, когда какая-либо из сторон захочет досрочно расторгнуть договор.
Условия о штрафах за односторонний отказ от договора не противоречат законодательству и впоследствии маловероятно, что суд признает такое условие незаконным. Следует помнить, что стороны свободны в заключении договоров и в определении их условий. Заключая любой договор, внимательно изучайте его условия, если договор разработан второй стороной. При не согласии с какими-то условиями обсуждайте их с контрагентом, направляйте протоколы разногласий, в частности по штрафным санкциям за досрочное расторжение договора аренды.
С другой стороны, штрафные санкции можно предусмотреть в договоре, но установить какой-то минимальный размер или оговорив условия, при которых штраф будет применяться к отказавшейся стороне.