Внесение изменений в ЕГРН после перепланировки нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Внесение изменений в ЕГРН после перепланировки нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.

Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?

Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.

Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.

Оформление проекта перепланировки

Получение технического заключения

Оформление технического плана после перепланировки

Узаконивание перепланировки – алгоритм действия для согласования переустройства

Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2022 году будет состоять из следующих действий:

• выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
• оформление договора на изготовление проектной документации;
• выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
• согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
• проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
• согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
• обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.

В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение, что дает соблюдение установленного порядка? Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.

При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции. Какой суд выбрать, куда направить иск подскажут юристы компании “Смарт Вэй”. Стоимость перепланировки нежилых помещений через суд будет определена индивидуально. Для судебного узаконивания перепланировки помощь окажут наши юристы.

Начинать переустройство и перепланировку нежилого помещения нужно со сбора всех необходимых материалов, разработки проектной документации и согласования ее в соответствующих инстанциях.

Так, если ваше нежилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД), то перед подачей Проекта перепланировки нежилого помещения на согласование в Межведомственную комиссию района (МВК), необходимо получить ряд сопутствующих документов в нескольких инстанциях:

• Виза пожарных (ОГПН);
• Заключение СЭС;
• Если затрагиваются капитальные стены, нужно Заключение независимой экспертизы, согласие УК и (возможно) Решение собрания собственников.

Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.

Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:

1. Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
2. Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
3. Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
4. Организовать выезд МВК на объект для приемки.
5. В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
6. Подать в МВК на согласование.

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

Если речь идет о перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, то алгоритм согласования и регистрации изменений будет немного другим. Прежде всего, работы можно проводить только после одобрения проекта уполномоченным органом. Сама бюрократическая процедура выглядит следующим образом:

Этапы процедуры

Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (она нужна для подготовки проекта).

Найдите проектную организацию о заключите с ней договор.

Предоставьте специалисту доступ к помещению для выполнения работ.

Получите готовый проект перепланировки.

Согласуйте план с центром гигиены и эпидемиологии.

Подготовьте документы для согласования.

Подайте заявление в архитектурный департамент или другое уполномоченное ведомство, присутствующее в вашем городе.

После получения одобрения приступайте к внесению конфигурационных изменений.

Для внесения полученных изменений в техническую документацию требуется полное соблюдение законной процедуры перестройки и всех предусмотренных санитарных норм и правил. Преобразование коммерческого объекта будет считаться оконченным после получения от приемной комиссии акта о завершении.

Для соблюдения процедуры необходимо предварительное составление технического проекта. Если вся документация будет соответствовать требованиям законодательства, то шанс на получение одобрения от контролирующего органа будет достаточно высоким.

Условия, которым должно соответствовать переоборудование недвижимости:

• точное выполнение всех санитарных норм и строительных правил;
• абсолютное соблюдение требований противопожарной безопасности;
• отсутствие угрозы для здоровья жизни для других лиц.

Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.

Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.

В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.

Каков порядок оформления перепланировки?

Проведение перепланировки обязательно требует согласования в органах власти. Проводить ее может только собственник помещения. Все работы можно делать как собственными силами, так и нанимая подрядчиков. На каждой стадии проведения работ необходимо точно соблюдать строительные нормы и требования законодательства.

Порядок оформления перепланировки состоит из следующих действий:

1. Собственнику необходимо создать проект, куда должны войти перечень работ, характеристики и требования, а также ожидаемые результаты. В зависимости от выполняемых работ проект может включать в себя определенное количество разделов. При подготовке проекта требуется детально указать все виды конкретных работ.
2. Необходимо согласовать свои действия с соответствующими органами.
3. Получить разрешение на перепланировку.
4. Провести запланированные работы.
5. Составить акт о завершении перепланировки.
6. Сделать постановку на кадастровый учет.
7. Оформить помещение в Едином государственном реестре недвижимости.

Перечень документов для перепланировки нежилого помещения

В перечень документов, которые нужно предоставить для согласования перепланировки, также входят заявление и правоустанавливающие документы на недвижимость. Все собственники объекта должны быть согласны с запланированными работами. Если собственников у нежилого помещения несколько, все они должны присутствовать в администрации при подаче заявления. Если это невозможно, они дают заверенное нотариусом согласие на проведение перепланировки. При этом администрация имеет право запросить дополнительные документы. Например, для согласования определенных видов работ может потребоваться поэтажный план.

Документы на получение разрешения на перепланировку нужно подать лично в департамент градостроительства администрации города (улица Карла Маркса, 95, единая канцелярия), а также через МФЦ или направить в электронном виде через портал госуслуг. Специалисты рассмотрят поданные документы в течение 45 дней.

Если администрация принимает положительное решение, собственнику выдают разрешение на перепланировку. Срок действия разрешения устанавливается до одного года. За это время вы должны завершить все запланированные работы.

Перепланировка, переустройство или реконструкция

Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).

Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.

Для согласования перепланировки помещений собственнику потребуется представить (в подлинниках или нотариальных копиях):

1. Заявление на выдачу разрешения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ «Об утверждении формы заявления…» от 28.04.2005 № 266.
2. Паспорт заявителя.
3. Устав (если заявитель — фирма).
4. Доверенность (если заявление подает представитель).
5. Документы о правах на помещение. При этом чиновники могут попросить правоустанавливающие или правоподтверждающие бумаги:
   • к первым относятся договор купли-продажи, дарственная, наследственное свидетельство;
   • ко вторым — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
6. Технический паспорт помещения, выданный в БТИ или любом кадастровом бюро.
7. Проект перепланировки. Обязательно, чтобы проект составила фирма, состоящая в СРО.
8. Заключение ведомства по охране памятников архитектуры (истории) о допустимости работ (если помещение находится в подпадающем под его охрану здании).
9. Протокол общего собрания собственников МКД (если планируется использовать общие помещения МКД), подтверждающий решение собственников о допустимости перепланировки.

Особенности согласования в нежилом здании

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании может отличаться от приведенного выше. Правовая регламентация переустройства таких помещений на федеральном уровне отсутствует, однако собственникам помещений, расположенных в торговых центрах, коммерческих зданиях, гостиницах и других нежилых объектах недвижимости, нужно учесть следующие моменты:

1. Если перепланировкой занимается арендатор, потребуется письменное согласие собственника объекта на производство работ.
2. Проект перепланировки нужно отдать на экспертизу в надзорные ведомства (СЭС, МЧС, Ростехнадзор).
3. Если специального регламента по узакониванию нет, то согласование заключается в осмотре здания до и после перепланировки и выдаче сотрудником БТИ нового техпаспорта с изменениями.
4. Внесением изменений в ЕГРН (Росреестр) собственник занимается самостоятельно.

Нюансы составления акта

Перепланировка не считается выполненной без полностью правильно подписанного акта. Данный документ подтверждает, что перепланировка, выполненная в помещении, соответствует выданному распоряжению. В зависимости от сложности перепланировки определяется состав ответственных лиц для подписания акта.

В состав акта о завершении перепланировки входят следующие сведения:

1. Данные о составе принимающей комиссии.
2. Данные о нежилом помещении, в котором производилась перепланировка.
3. Данные о сроках выполненных работ (регламентированные и фактические).
4. Данные о строительном подрядчике помещения.
5. Данные о соответствии выданного разрешения под проект и реально сделанных изменениях.
6. Данные о проектной документации и ее разработчиках.

Перепланировка и переустройство

На практике оба этих понятия часто используются как синонимы, однако это не вполне верно:

1. Перепланировка – это изменение внутренней и/или внешней конфигурации помещения, в результате которого создаются неотделимые улучшения с обязательным отражением этого факта в техническом паспорте и иной документации.
2. Переустройство (оно же переоборудование) – это работы по монтажу или демонтажу, переносу инженерных сетей – водопровода, ванны, электросети, контура отопления и т.п.

Типичными примерами перепланировки являются:

• перенос внутренних стен;
• создание пристройки;
• изменение места расположения санузлов, ванн и т.п.;
• изменение габаритов проемов двери и /или окон;
• установка рольставней;
• создание или ликвидация проемов двери и/или окна и др.

Нередко перепланировка проводится вместе с переустройством. Получение соответствующего разрешения обязательно как в том, так и в другом случае. Если работы проводятся самовольно, предусматривается штраф:

1. на граждан 1000-2500 руб.
2. на должностное лицо 4000-5000 руб.;
3. на юрлицо 40000-50000 руб.

Незаконная перепланировка: ответственность

Перепланировка нежилого здания в жилое занимает огромное количество времени. Закон предусматривает необходимость проведения большого количества согласований. Однако обойти порядок, установленный законом, и провести работы самостоятельно нельзя. В случае проведения строительных работ без соответствующих документов возможно наступление ответственности.

В случае приобретения квартиры необходимо обратить внимание на соответствие технического и кадастрового плана с фактическим расположением комнат. Также нужно поступить при покупке нежилого помещения. Закон предусматривает наложения карательных мер к действующему владельцу, вне зависимости от степени вины.

В первую очередь за незаконные работы налагается Штраф. Его размер зависит от правового статуса собственника:

• физические лица оплатят от 2 000 до 2 500 р. (ст. 7.21 КоАП);
• должностные лица выплатят от 4 000 до 5 000 р. (ст. 7.22 КоАП);
• юридические лица должны внести в бюджет от 40 000 до 50 000 р. (ст. 7.22 КоАП).

Похожие записи:

• Какие социальные выплаты положены неработающим пенсионерам в 2023 году
• Как происходит поиск наследников умершего человека?
• Почему двоюродному брату нельзя жениться на своей двоюродной сестре?