Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на новостройки: кто отвечает за брак». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Гарантийный срок на помещения и оборудование
Гарантийный срок для жилого или нежилого помещения, построенного по ДДУ, – не менее 5 лет. Он исчисляется со дня подписания акта приема-передачи данного помещения (ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование – не менее 3 лет, он исчисляется со дня подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД (ч. 5.1 ст. 7 названного закона). В теории минимальные гарантийные сроки, указанные в Федеральном законе № 214-ФЗ, могут быть увеличены в ДДУ. Однако практика показывает, что таких случаев почти нет.
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 3 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ). Как правило, этот срок составляет до 6 месяцев. При этом гарантийный срок должен исчисляться именно с момента передачи помещения участнику долевого строительства, а не с момента получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Условие ДДУ о том, что гарантийный срок исчисляется с момента ввода МКД в эксплуатацию, противоречит закону, поскольку такое условие искусственно уменьшает срок гарантии (Постановление ВС РФ от 18.12.2014 № 303-АД14-7399 по делу № А04-3049/2014, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019).
Основание для гарантии и ее сроки
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№214-ФЗ) регламентирует все вопросы, касающиеся гарантийного обслуживания новостроек.
Этот закон поясняет, что «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». На что распространяется указанная гарантия? Под ее действие попадают основные конструктивные элементы дома: фундамент, стены, перекрытия, лестницы, перегородки.
Какими могут быть гарантийные обязательства застройщика после ввода дома в эксплуатацию? Закон четко оговаривает и обязывает девелопера сдать новострой согласно действующей нормативной базе:
- договор долевого участия;
- проект возводимого дома;
- градостроительные, инженерные и технические нормы.
Застройщик должен отвечать согласно действующему законодательству за возведение многоквартирного дома (МДК), не соответствующего действующим стандартам и более того, застройщик обязан устранять все выявившиеся недостатки за свои средства. Понятно, что не все скрытые дефекты можно выявить сразу после сдачи. К примеру, жилье приобретено летом, а осенью выяснилось, что система отопления не функционирует или, допустим, промерзают стены. К этим же случаям относится и переставший работать лифт или начавшая вдруг протекать кровля. Если во всех подобных случаях виноват застройщик – ликвидировать последствия будет так же он.
Составление претензии застройщику о выявленных недостатках
Установленного образца претензии к застройщику в законодательстве нет. Но для того, чтобы в будущем этот документ служил доказательством для судебного спора, нужно знать, как правильно его составить. Желательно указать в претензии следующие сведения:
- Полное наименование компании застройщика, ее юр. адрес и телефон.
- Фамилия, Имя, Отчество собственника квартиры, его адрес проживания, контактный телефон для связи.
- Номер и дата договора долевого участия.
- Список обнаруженных дефектов.
- Список гарантийных обязательств, распространяющиеся на отдельные элементы здания. Следует указать необходимый пункт ДДУ. В случае отсутствия гарантийных обязательств в договоре, нужно сделать ссылку на нормы законодательства (№ 214-ФЗ, ГК РФ).
- Требование устранить дефекты. В противном случае указание о намерении обратиться с исковым заявлением в суд.
- Дата, подпись дольщика.
К претензии прилагаются такие документы, как акт осмотра дефектов квартиры экспертом или расчет стоимости ремонта. Эти документы составляются с экспертом в 3 экземплярах: первый – владельцу квартиры, второй — для застройщика, третий — при необходимости как приложение к судебному иску.
Не платить за капремонт
Большинство россиян пребывает в уверенности, что, если дом новый, то капитальный ремонт ему не грозит. И если даже со зданием что-то случится, то все работы обязан произвести застройщик.
Однако это не так. Гарантия качества объекта долевого строительства никак не связана со взносами на капремонт. Данные отчисления направлены на поддержание дома в надлежащем состоянии до проведения капремонта. Собственники обязаны их вносить с момента включения дома в региональную программу капитального ремонта, которая утверждается отдельно в каждом субъекте РФ, обращает внимание Юрий Крюков.
Для Москвы такой срок установлен п. 3.1. ст. 75 Закона города Москвы от 27.01.2010 года № 2 «Основы жилищной политики города Москвы». Он равен 6 месяцам от даты включения МКД в региональную программу. Тот же срок установлен и для Московской области – согласно п. 2.2. ст. 5 Закона Московской области от 01.07.2013 года № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области».
«Программа капитального ремонта и гарантийные обязательства застройщика имеют разную правовую природу. Гарантийные обязательства краткосрочные, а капитальный ремонт планируется через десятилетия и может производиться многократно. Капремонт – дорогое удовольствие, поэтому с точки зрения закона собирать денежные средства на него нужно заранее, даже если дом недавно построен и еще находится на гарантии»
Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege
В настоящее время рассматривается законопроект, согласно которому собственников новостроек планируется освободить от взносов на капремонт в течение 5 лет с даты ввода дома в эксплуатацию. Но пока эту обязанность никто не отменял.
На льготы по отчислению взносов на капремонт могут рассчитывать только малообеспеченные слои населения (пенсионеры, инвалиды, многодетные семьи и т.д.), говорит Андрей Колочинский. Также по решению местных властей в отношении новостроек может быть предоставлена отсрочка платежей за капитальный ремонт.
Презумпция вины застройщика в недостатках, выявленных в гарантийный срок
Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик, если иное не установлено договором долевого участия в строительстве (ДДУ), по своему выбору вправе потребовать от застройщика (ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ):
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
УК (ТСЖ) в интересах собственников могут заявить первый и третий иски. О соразмерном уменьшении цены ДДУ – не могут. Дело в том, что владение, пользование и распоряжение общедомовым имуществом осуществляется по соглашению участников общедолевой собственности (ст. 246, 247 ГК РФ), поэтому при обнаружении недостатков общедомового имущества отдельные дольщики не вправе требовать уменьшения покупной цены квартир или иного индивидуального имущества (Постановление АС Московского округа от 26.02.2021 по делу № А40 – 9127/20).
В чем суть гарантийного срока? В пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика во всех строительных недостатках. Но эта презумпция – опровержимая. Застройщик может доказать суду, что те или иные дефекты произошли вследствие (ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ):
— нормального износа;
— нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации помещения;
— ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами;
— нарушения инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства.
Застройщик не будет отвечать за недостатки, если докажет свою непричастность к их появлению.
Как заставить строителей устранить недостатки
Обнаружив строительный брак, необходимо сообщить об этом застройщику. Для этого нужно направить в его адрес претензию, в которой описать выявленные дефекты в жилом помещении и указать сроки их устранения. Указанное письмо отсылается заказным почтовым отправлением с уведомлением.
Застройщик и участник долевого строительства могут установить согласованный между собой срок для устранения выявленных дефектов в письменной форме. Но при этом законом устанавливается ограничение – не более 45 дней. Если срок не установлен, дольщик может сам указать его в своей претензии, однако, стоит помнить о необходимости установления разумного срока. Очевидно, что за два дня невозможно устранить существенные недостатки.
Подавляющее число конфликтов между дольщиками и застройщиками происходит на этапе передачи готовой квартиры в новостройке в руки покупателя. Именно в момент осмотра квартиры и оценки ее качества может отчетливо проявиться желание девелопера быстрее заселить объект, сэкономив при этом на отделке квартир и общественных помещений. В новостройках Петербурга регулярно встречаются квартиры с дефектами, и в связи с этим дольщикам необходимо знать свои права на гарантийный ремонт от застройщика.
Видимость дефектов зависит от типа выполненной отделки. Так, например, неровности стен, трещины в стяжке или даже плесень заметны невооруженным взглядом при черновой отделке, в то время как при полной отделке те же недостатки будут скрыты за обоями и линолеумом. Поэтому предчувствие новоселья омрачается фактом, что за уплаченные деньги покупатель по вине застройщика получает некачественный продукт. К счастью, гарантии качества устанавливаются не строительными компаниями, а законодательством Российской Федерации.
Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика
Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.
Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.
Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите . И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.
На что даёт гарантию застройщик
Строительные организации в рамках гарантийных обязательств несут ответственность за все элементы сданного ими помещения, в том числе и за те, строительство и ввод в эксплуатацию которых осуществлялся подрядчиками. Гарантийный охват распространяется в том числе на:
- конструктивные элементы квартиры, стены, оконные проемы, плиты перекрытия, внутренние инженерные коммуникации;
- конструктивные элементы новостройки в целом, несущие стены здания, крыша, подвальные помещения и фундамент, лестницы и лестничные перегородки, двери, окна, плиты перекрытий;
- системы инженерных коммуникаций, в том числе газо- и водопроводы, системы отопления и канализации, электропроводка;
- системы технологического оборудования, например, лифты, газовые котлы, осветительные приборы и так далее.
УО представляет интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств
В рамках дела № А40-217303/2016 о банкротстве застройщика в суд обратилась организация, в 2015 году приступившая к управлению одним из построенных компанией-банкротом многоквартирных домов в Москве.
При приёмке МКД в управление УО обнаружила многочисленные нарушения при строительстве и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта. Жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков, но он на них не отреагировал. В связи с этим УО обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов к компании-банкроту своего требования в размере 57,5 млн рублей.
Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали требования УО обоснованными, поскольку претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока.
Срок суды исчисляли с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. При этом обоснованность претензий к компании была подтверждена результатами экспертизы, которая и оценила стоимость устранения недостатков в 57,5 млн рублей.
Суды признали правомерными требования УО и отклонили возражения об отсутствии у неё полномочий действовать в интересах собственников квартир. Согласно п. 3.1.30 договора управления, компания должна представлять интересы собственников, делает она это в рамках исполнения своих обязательств. При этом в случае, если недостатки не будут устранены, провести ремонт дома должна будет именно УО и за свой счёт. Поэтому 57,5 млн рублей были включены в реестр требований кредиторов к застройщику.
Претензия к застройщику
В случае выявления повреждений следует как можно скорее направить претензию строительной компании. Документ составляется в простой письменной форме. В заявлении следует обязательно указать:
В законе написано, что дефекты должны быть устранены в разумный срок, конкретное количество дней при этом не указано. Период напрямую зависит от характера дефектов, но, как правило, не превышает 30-45 дней. Если вы затрудняетесь самостоятельно определить срок, рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам.
Если вы подали претензию без указания срока, направьте повторный исправленный документ с указанием периода устранения недостатков. При отсутствии конкретной даты трудно будет доказать, что застройщик нарушил соглашение, а также рассчитать неустойку.
В конце претензии ставится дата и подпись. Документ составляется в двух экземплярах. При подаче следует попросить сотрудника строительной компании поставить подпись на вашем варианте.
В случае, если представитель строительной компании отказывается принимать претензию, документ можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Обращение может быть подписано одним из жильцов, быть коллективным или направлено ТСЖ.
Очень важно при выявлении дефектов зафиксировать их на фото или видео. Фотографии и записи пригодятся в суде, если строительная компания откажется устранять недостатки добровольно.
Если строительная организация соглашается с претензионными требованиями, то проводится совместный осмотр дефектов и составляется акт с фиксацией недостатков.
В случае банкротства застройщика после передачи дома, претензии по дефектам следует предъявлять саморегулируемой организации, которая будет устранять недостатки.
В ситуации, когда застройщик не устраняет дефекты, утверждая, что они возникли по вине жильцов либо естественного износа, собственники жилья могут провести независимую экспертизу за свой счет. В случае, если экспертиза признает вину строительной компании, то понесенные затраты можно взыскать с застройщика.
Если строительная компания отказывается устранять, возникшие дефекты следующим шагом будет обращение в суд с исковым заявлением. Иск может быть также, как индивидуальный, так и сразу от нескольких жильцов.
Заявление подается в суд по месту нахождения (юридического адреса) застройщика. Документ пишется в свободной форме, при этом должен содержать в себе:
В конце заявления ставится дата и подпись. В приложении прикладываются: договор долевого участия в строительстве, результаты экспертизы (при наличии), фотоснимки, чеки, сметы от фирм, которые занимались ремонтом и другие письменные доказательства.
Количество копий искового заявления и других документов должно совпадать с числом лиц, участвующих в деле.
Иск рассматривается судом в течение 2 месяцев. В случае несогласия с принятым решением возможно обжалование в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.
Сколько действует гарантия от застройщика?
Гарантийный срок для конкретного жилого комплекса прописывается в договоре купли-продажи и должен быть минимум 5 лет. Он отсчитывается со дня передачи недвижимости в собственность покупателя. На усмотрение застройщика гарантия на некоторые элементы строения может быть продлена. Например, ряд крупных девелоперов дает до 10 лет гарантии на межпанельные швы строения и крышу. В числе таких строительных компаний немало тех, кто входит в топ-15 лучших застройщиков СПб.
Гарантийный срок на все инженерное и технологическое оборудование нового дома (лифты, трансформаторные подстанции, котельные) составляет минимум 3 года.
Сроки гарантии на белую и чистовую отделку жилья прописываются в договоре и варьируются с учетом класса комплекса и качества строительных материалов.
Девелопер может увеличивать сроки гарантийных обязательств. Уменьшать — нет.