Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверять недвижимость перед сделкой после «засекречивания» ЕГРН». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Место обращения к нотариусу
По правилам выдача свидетельства о праве на наследство производится нотариусом, который работает на территории нотариального округа по последнему месту проживания умершего гражданина. Если отсутствуют сведения или наследодатель не имел постоянной прописки в России, место открытия наследственного дела определяется в следующем порядке.
- По месту нахождения наследственного имущества, а если оно расположено в разных городах там, где находится недвижимость (устанавливается по выписке из ЕГРП), единый неделимый имущественный комплекс (предприятие). При открытии двух дел в разных местах, они объединяются в одно. Нотариус выявляет это по базе ЕИС.
- Свидетельство о праве на наследство выдается по решению суда, если у наследодателя нет постоянной регистрации, и он умер в больнице, доме престарелых или ином учреждении, где имеется временная регистрация по месту пребывания.
- Если умерший гражданин постоянно проживал за границей, а наследственное имущество находится в России, место открытия наследства определяется международным договором. Если такой не заключался, то дело открывается в России по месту нахождения собственности.
Если сами наследники, имеющие право на наследство, проживают далеко от города, где жил умерший, они могут обратиться в любую нотариальную контору на своей территории. По базе ЕИС будет установлено имя и адрес нотариуса, к которому необходимо обратиться или направить заявление о принятии наследства. Это можно сделать путем отправления по почте или курьерской службой. В этом случае подпись заявителя на обращении должна быть нотариально удостоверена. Нотариус поможет грамотно составить документ.
Особенность наследования акций
Если умерший наследодатель являлся участником акционерного общества, его доля, выраженная в количестве акций, наследуется на общих основаниях. Законные правопреемники получают свидетельство о праве на наследство акций спустя 6 месяцев после смерти умершего акционера. Наследники, к которым перешли акции, становятся участниками акционерного общества (п. 3 ст. 1176 ГК РФ). При этом согласия других акционеров не требуется. Однако статус участника акционерного общества согласно ст. 149.2 ГК РФ приобретается собственником акций с момента внесения записи в реестр акционеров. Такая запись вносится Регистратором на основании нотариального свидетельства о праве на наследство.
Получается, что в течение полугода наследника на законном основании никто не будет уведомлять о проведении собраний акционеров и учитывать его голос при голосовании. Это может ущемить их права, особенно в случае, когда наследуемый пакет является солидным, а руководство АО заинтересовано в «размывании акций». Такое положение противоречит позиции ВС РФ, изложенной в п. 34 Постановления от 29.05.2012 №9, где говорится: «наследник является носителем имущественных прав и обязанностей с момента принятия наследства, независимо от времени регистрации права на наследственное имущество».
Судебная практика по оспариванию наследниками решений собраний АО, проведенных в период до регистрации их в Реестре акционеров, противоречивая. В одних случаях суды отказывают в праве на оспаривание, учитывая, что решение собрания АО не нанесло убытка наследнику, а его голос повлияло бы на исход голосования. В других ситуациях, особенно если в наследство достался большой пакет акций, суды признают решение АО недействительным.
Законодательством предоставлена возможность найти баланс между интересами правопреемников умершего акционера и самим обществом, нормальной деятельности которого препятствует наличие «лежачих» акций. По заявлению наследников нотариус вправе учредить договор доверительного управления наследством, в том числе ценными бумагами. В таком случае назначенный управляющий будет представлять интересы наследников в целях сохранения унаследованного имущества во всех организациях, включая АО. После получения свидетельства о праве на наследство акций, они вправе расторгнуть или продлить договор с управляющим на своих условиях.
Виды документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение
Помимо указанной выписки из ЕГРН потребуется предоставление кадастрового паспорта и одной из форм, перечисленных ниже. Только при полном пакете документации можно осуществлять финансовые и юридические операции относительно объекта недвижимости. В перечень правоустанавливающих и правоподтверждающих видов бумаг входят:
- Договор ренты, купли-продажи или дарения;
- Документ об обмене или долевом участии нескольких собственников;
- Сертификат о приватизации или наследстве;
- Судебное решение, где недвижимость присваивается истцу на том или ином основании.
Получить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость в 2023 году можно в МФЦ, Росреестре, местных муниципальных органах или оформить их самостоятельно с привлечением нотариуса. Перед составлением и заполнением бланков рекомендуется обратиться за помощью к юристам, так как любая ошибка способна привести к лишению прав собственности или другим критическим последствиям.
Правоподтверждающие документы должны дополнять формы из списка выше и сопровождать любую сделку с имуществом. Основание права собственности выдается кадастровой палатой и подкрепляется данными из Росреестра. Сведения о документе, подтверждающем право собственности, включают:
- Физический адрес объекта и его базовые свойства или характеристики;
- План расположения помещений с указанием площади;
- Год сдачи дома в эксплуатацию, этажность и ликвидную стоимость по кадастру.
Порядок регистрации права
Процедура оформления недвижимости в собственность также регламентируется отдельными положениями Гражданского кодекса РФ. Регистрация права собственности на квартиру происходит в МФЦ или отделении Росреестра. Также есть возможность оформить имущество онлайн через портал госуслуги.
Процедура госрегистрации полномочий владельца недвижимости состоит из таких этапов:
- Сбор необходимой документации;
- Оплата госпошлины;
- Подача заявления;
- Получение расписки о приеме документов от сотрудника МФЦ или Регистрационной палаты;
- Ожидание окончания процедуры;
- Получение выписки ЕГРН.
Какие документы на жилье необходимы собственнику
На каждую квартиру (дом) бывают три вида документации:
- правоустанавливающая. Этими документами определяются основания, дающие собственнику право на конкретную жилплощадь. К ним относится ДКП, ДДУ и договор дарения, свидетельство наследования, судебное решение, акт приватизации и т.п.;
- правоподтверждающая. При помощи этих документов возможно удостоверить право собственности на недвижимость. До 31.01.1998 г. это было свидетельство права собственности, следом (до 15.07.2016 г.) была выписка из ЕГРП, а сейчас ЕГРН-выписка;
- техническая. В таких документах содержатся сведения о технических параметрах комнаты, квартиры или дома. Это паспорта технический и кадастровый (упразднен с 2017-го), техплан жилища, а также ЕГРН-выписка.
Как проверить подлинность свидетельства о праве собственности?
Ни в коем случае нельзя довольствоваться копией свидетельства о праве собственности, необходимо требовать оригинал, поскольку легко стать жертвой мошенничества, «поверив» бумажке, сделанной в простом графическом редакторе.
По закону собственник только тогда считается собственником и может распоряжаться принадлежащим ему имуществом по собственному усмотрению, когда его право официально зарегистрировано в ЕГРП. А если при заключении сделки придется столкнуться с «продавцом», демонстрирующим подделку вместо настоящего свидетельства о регистрации, нужно понимать, что такой договор купли-продажи не может быть заключен. Или все равно будет впоследствии аннулирован.
Даже судебное разбирательство не может гарантировать добросовестному (но беспечному) покупателю благополучного разрешения подобной ситуации. И соответственно, возмещения убытков или сохранения за ним объекта недвижимости. Поэтому осторожность и еще раз осторожность!
Впрочем, излишняя подозрительность тоже ни к чему. Имейте в виду, что в разные годы свидетельства о государственной регистрации собственности выглядели по-разному внешне. Так, например, те, что выдавались с 2015 года, напечатаны на белых бланках без водяных знаков.
Как проверить подлинность свидетельства на право собственности?
Паспортные данные, указанные непосредственно в свидетельстве и договоре должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность. Если человек менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа.
Если есть возможность, то лучше снять копию паспорта продавца и самостоятельно проверить подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.
Лучше найти возможность, чтобы лично подержать в руках подлинник свидетельства о регистрации собственности. Оно должно быть на гербовой бумаге, имеющей номер, а также без дефектов, подчисток и прочих исправлений. Документ содержит информацию о правообладателе, его паспортные данные, а что касается недвижимости, то адрес и площадь. Также в свидетельстве будет видна информация о наличии ограничений и обременений, но нельзя забывать, что они указаны на момент выдачи свидетельства.
Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.
Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.
Нужен. При сдаче пакета документов в ФРС для регистрации права собственности обязательно потребуется и кадастровый, и технический паспорт. Если отсутствует хоть один – продавец должен его сделать. Более того, лучше лично проверить по паспорту соответствие расположения стен и окон. Если имеются перепланировки, но они не отображены в документе, то лучше попросить продавца его обновить.
Если продавец состоит в браке, то при продаже недвижимости он обязательно должен предоставить согласие своего супруга. Разговор идет не об устном подтверждении, а о документе, который составляется у нотариуса и им же заверяется. Сотрудники ФРС или МФЦ, в который будут сдаваться документы для регистрации права, откажут в принятии, если не будет согласия супруга.
Проверка подлинности свидетельства о праве собственности
Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 27 июля 2017 года № 33-15018/2017 отменено решение суда первой инстанции об удовлетворении требования об обязании выдать дубликат свидетельства о праве на наследство. Наследник обратился к нотариусу с просьбой выдать дубликат свидетельства о праве на наследство по закону, поскольку оригинал неправомерно удерживается другим наследником. Суд первой инстанции удовлетворил требование и обязал выдать дубликат. Апелляционная инстанция отменила решение по причине того, что свидетельство выдавалось на двоих наследников. За дубликатом обратился только один из них, а второй оспорил факт утраты документа, поскольку оригинал хранится у него дома. Закон не предусматривает выдачу дубликата в целях урегулирования спора между наследниками.
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Как использовать материнский капитал, если регистрировал собственность в электронном виде?
Чтобы воспользоваться материнским капиталом, подайте в Пенсионный Фонд заявление о перечислении материнского капитала в счет уплаты ипотечного кредита и пакет документов:
- кредитный договор и копию
- паспорт получателя сертификата и, при наличии, паспорт супруга
- свидетельство о браке (если есть)
- справку из банка о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом
- в отдельных случаях: СНИЛС, сертификат на материнский капитал, нотариальное обязательство на приобретение жилого помещения для детей.
Как видите, никаких документов, связанных с электронной регистрацией права собственности, не нужно. Выписку из ЕГРН, при необходимости, Пенсионный фонд запрашивает самостоятельно в Росреестре.
Какие сведения из выписки должны вас насторожить
Вас должно обеспокоить несоответствие озвученной информации и регистрационных сведений (квадратура, право собственники, назначение и другое). Вместе с владельцем проверяем причины несостыковок данных. Если ошибки технического характера, попросите продавца исправить регистрационные сведения.
Покупателей должно насторожить, если право собственности продавца «свежее» и в его документах-основаниях значится договор купли-продажи. Кроме того, не следует торопиться с покупкой квартиры, только что полученной в наследство. Вполне вероятно, что вам еще предстоит познакомиться с другими претендентами на наследство этой квартиры, которые не успели подать документы на право наследования.
Риски иметь проблемы с купленной квартирой резко снижаются, если до вас квартира была в собственности у одного владельца хотя бы три года. Через это время истекает исковая давность на оспаривание права собственности на квартиру, а, значит, желающих сделать это сейчас не возникнет.
Перед проведением сделки купли/продажи, следует получить консультацию от юриста по защите прав собственности. Он подскажет, все ли нюансы приобретения жилья были учтены.
Что делать после получения свидетельства о праве на наследство?
Получение наследником свидетельства является его правом, а не обязанностью. Но без этого документа невозможно зарегистрировать за собой право собственности на полученное имущество. Это касается недвижимости и транспорта. Вклад в банке на имя умершего также может открыть только наследник, предъявивший свидетельство.
Порядок получения документа и последующих действий следующий:
Шаг 1. Принятие наследства.
В соответствии с гражданским законодательством со дня открытия наследства принять его можно в период до полугода (п.1 ст. 1154 ГК). Для этого нужно обратиться с заявлением к нотариусу по последнему месту умершего или совершить действия, определяющие факт принятие (если ранее проживали в наследодателем и продолжаете там же проживать, оплачивая коммунальные счета).
В заявлении должны содержаться следующие сведения:
- данные наследодателя и заявителя (ФИО, адрес места жительства);
- дата смерти наследодателя;
- основание для вступления в наследство;
- просьба о выдаче свидетельства о праве на наследство;
- при наличии у наследодателя иных наследников следует их перечислить или сообщить о том, что о таковых заявителю не известно.
При приеме заявления нотариус обязан ознакомить гражданина о том, какие документы ему потребуется предоставить. Затем назначить дату получения свидетельства.
Если шестимесячный срок пропущен, возможно принять наследство в судебном порядке или с согласия иных наследников оказаться в списке принимающих наследство.
Шаг 2. Передача необходимых документов нотариусу.
Помимо самого заявления наследник обязан предоставить следующие документы:
- гражданский паспорт;
- свидетельство о смерти наследодателя;
- документы, подтверждающие родственное отношение с наследодателем, или завещание;
- подтверждение регистрации умершего по последнему месту жительства (например, справка из управляющей компании);
- документы на имущество, принадлежавшее наследодателю, а также оценочный отчет об установлении его стоимости.
Шаг 3. Получение свидетельство о праве на наследство.
За выдачу документа необходимо заплатить госпошлину в размере 0,3 процента от оценочной стоимости имущества (но не более 100 000 рублей) для близких родственников или 0,6 процентов (но не более 1 млн. рублей) для остальных наследников.
Исключение составляют граждане, проживавшие с умершим совместно до смерти и продолжающие проживать в квартире в отношении конкретно этого жилья, а также наследники несовершеннолетнего возраста.
Выдается свидетельство нотариусом в следующий период:
- по прошествии шести месяцев после вскрытия наследства;
- до наступления полугода при условии, что иных наследников у умершего нет.
Шаг 4. Дальнейшие действия.
Само свидетельство о праве на наследство не подлежит регистрации. Но является основанием для осуществления перехода права собственности на имущество к наследникам.
При наличии в наследственной массе недвижимого имущества нотариус самостоятельно сообщает в Росреестр информацию о смене собственника. При этом используется электронный документооборот с использованием усиленной подписи нотариуса.
В каких случаях потребуется выписка
После последних нововведений данный документ стал основным, и обобщающим все сведения об объекте и его владельце. В первую очередь выписка подтверждает права собственника. Во вторую очередь дает возможность заинтересованным лицам получить общие сведения об объекте и его собственнике.
Данный документ необходим для совершения любых видов сделок с объектом. Будь то его аренда, дарение, купля или продажа и пр.
В то же время, такая выписка является документом ознакомительного характера для тех, кто задумывается об аренде, покупке того или иного объекта и желает убедиться в его юридической чистоте.
Например, человек, находящийся в поисках квартиры для аренды, получив такую выписку, может проверить, у кого именно он намерен снять жилье, у посредника или у собственника, таким образом, исключив обман и мошеннические действия посредника, выдающего себя за владельца.
Для проверки жилья перед его покупкой данный документ также будет совершенно необходим. Ведь он даст претенденту на покупку полные сведения об объекте, включая его историю и список предыдущих владельцев, отсутствие или наличие ограничений и обременений.
После осуществившихся нововведений хорошим моментом является и то, что такой документ практически невозможно подделать, ведь все сведения об объекте хранятся в единой электронной базе данных и не удаляются и имеют накопительный характер.
Проверка подлинности свидетельства о государственной регистрации
Свидетельство о государственной регистрации права содержит фамилию, инициалы и подпись регистратора, печать Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).
К сожалению, бывают случаи, когда мошенники искусно изготавливают фиктивные свидетельства и по ним «продают» квартиры.
Для того чтобы проверить, не подделано ли свидетельство о государственной регистрации права и принадлежит ли квартира продавцу, можно запросить выписку из ЕГРП. Сейчас это можно сделать, даже не выходя из дома, через Интернет.
При ознакомлении с указанными документами не надо ограничиваться их ксерокопиями, требуйте предоставления оригинала. Дело в том, что если квартира, например, заложена в банке, то оригинала свидетельства у продавца на руках не будет, так как он будет находиться на хранении у банковского учреждения.