Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рассрочка в новостройке: что стоит знать о «сестре» ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.
Рассрочка в новостройке
«Одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры в рассрочку возникает залог данной недвижимости, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре, поэтому продавцу не стоит переживать о потере своих квадратных метров. Обременение с недвижимости рекомендуется снимать исключительно после полного исполнения покупателем обязательства по оплате. Также при заключении договора необходимо составить календарь платежей, согласно которому будут вноситься денежные средства», — разъясняет Екатерина Кузьмина.
Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку у застройщика
Рассрочка обладает своими положительными и отрицательными сторонами. Поэтому при принятии решения о приобретении жилья таким способом, необходимо взвесить все за и против, учесть свои возможности по исполнению обязательств перед организацией.
Клиентов привлекает в данной сделке следующее:
- Быстрота и простата оформления. На всю процедуру уйдет всего несколько дней. Нужно только выбрать квартиру, подготовить соглашение и заключить его.
- Небольшой список документации. Застройщиков не интересует уровень заработной платы заемщика, его занятость, они не требуют привлекать созаемщиков или поручителей.
- Возможность приобрести жилое помещение при наличии плохой кредитной истории. Компании не отправляют запросы в БКИ для проверки добросовестности заемщика в отношении кредитных обязательств.
- Минимальный годовой процент. По сравнению с ипотекой в банке ставка мизерная – примерно 2-3% годовых. При небольшом сроке рассрочки застройщик может и вовсе ее не устанавливать.
- Отсутствие дополнительных денежных трат. Не требуется расходовать деньги на заключение договора страхования недвижимого объекта или жизни/здоровья клиента, как это предусмотрено при ипотечном кредитовании.
Но покупка квартиры в рассрочку от застройщика имеет отрицательные стороны. Но их намного меньше:
- Большой процент первоначального взноса – 30-50%. Это больше, чем в банках.
- Короткий срок действия рассрочки, который ограничивается 1-3 годами. Компаний, предоставляющих более продолжительный период, очень мало.
- Крупные ежемесячные платежи. Так получается, потому что срок погашения дается слишком маленький.
- В период действия рассрочки застройщик может продать вашу квартиру т.к. по cent она вам еще не принадлежит.
Все больше предложений от застройщиков
Застройщики предлагают все больше всевозможных вариантов рассрочки. По словам Натальи Шаталиной, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», если до кризиса рассрочка мало применялась в проектах эконом- и комфорт-класса, то сегодня с помощью неё покупают 95% квартир массового сегмента в московском регионе. Эксперт также отмечает, что почти в 90% жилых комплексов застройщики предлагают беспроцентную рассрочку сроком от полугода до сдачи объекта.
Также покупатели жилья в массовом сегменте могут воспользоваться процентной рассрочкой, но на этом рынке она не пользуется большой популярностью.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая подтверждает, что на сегодняшний день практически во всех строящихся домах застройщики согласны предоставить рассрочку платежа без всякой дополнительной платы. Но, как отмечает эксперт, в докризисное время беспроцентная рассрочка практически не предлагалась.
Что касается проектов бизнес-класса, здесь все обстоит несколько иначе, говорит Шаталина. Хотя рассрочка – более привычный продукт для этого сегмента, но на сегодняшний день ее предлагают лишь в 80% новостроек. Здесь также наиболее популярна беспроцентная рассрочка – в 90% случаев у покупателей есть такой вариант. Кроме того, застройщики могут смягчить условия в индивидуальном порядке – как по периодичности оплаты, так и по срокам.
Обычно при приобретении жилья в рассрочку в клубных кварталах AFI Development необходимо внести первоначальный взнос в размере 50%. По словам Федора Ушакова, директора по продажам департамента жилой недвижимости компании AFI Development, рассрочка на 6 месяцев предоставляется без дополнительной платы. Если покупатель оформляет рассрочку до момента окончания строительства, ему придется каждый месяц уплачивать 0,5% от суммы задолженности.
Какие проценты и сроки предоставления рассрочки предлагают застройщики
За последние годы застройщики достаточно сильно изменили условия предоставления рассрочки. Как вспоминает Наталья Шаталина, в 2016 году, когда начали снижаться ипотечные ставки, девелоперы стали предлагать беспроцентную рассрочку вместо процентной, но увеличили первоначальный взнос с 30% до 50-60%, таким образом увеличив собственные гарантии. Часто размер первоначального взноса зависел от стоимости квартиры. К примеру, у покупателей в рассрочку «однушки» просили 50% от её стоимости, «двушки» – 40%, «трешки» – 30%. То есть в абсолютном выражении сумма, которую вносили покупатели, была одинаковой.
Как уже отмечалось, сегодня в большинстве проектов массового сегмента можно оформить беспроцентную рассрочку, то есть в конечном итоге не переплатить за квартиру.
Шаталина говорит, что на сегодняшний день осталось лишь два варианта процентной рассрочки. Первый – краткосрочная рассрочка под низкий процент, около 2-3% годовых. Поскольку ставки являются очень низкими, то не конкурирует с ипотекой. Второй вариант – рассрочка под процент сроком до года либо до сдачи проекта в эксплуатацию. При этом придется уплатить процент, максимально близкий к ипотечной ставке. Шаталина говорит, что это дает покупателю достаточно выгодный процент, отсутствие комиссий, а также необходимости собирать документы, как это требуется при оформлении ипотеки.
Практически во всех случаях застройщики готовы предоставить процентную или беспроцентную рассрочку на срок, не превышающий подписание акта приема-передачи квартиры. По словам экспертов Capital Group, поскольку этот акт подтверждает, что застройщик выполнил все обязательства по договору долевого участия, к моменту его подписания покупатель должен выплатить полную стоимость объекта. Затем новый хозяин может подавать документы в Росреестр для оформления квартиры в собственность. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», покупая квартиру на начальном этапе строительства, можно рассчитывать не более чем на 24-26 месяцев рассрочки.
Срок предоставления рассрочки в более дорогих сегментах может быть больше, причем как процентной, так и беспроцентной. Но до момента выплаты полной стоимости объекта его нельзя оформить в собственность. В «Дон-Строй Инвесте» поясняют, что покупатель квартиры в проекте бизнес-класса может получить рассрочку сроком до 5 лет с довольно комфортной ставкой – 4%. В этом сегменте рассрочка как инструмент продаж показала свою эффективность, и сегодня в некоторых проектах ключи начинают выдавать еще до окончания выплаты.
Как рассказывает Владимир Каширцев, гендиректор компании «Азбука Жилья», при просрочке платежа по рассрочке покупателю грозят пени, штрафы и даже расторжение договора, при которой застройщик удержит некую сумму.
Татьяна Подкидышева предупреждает, что при нарушении срока внесения платежа закон обязывает дольщика уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, которая действует на дату исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа на каждый день просрочки. Но речь идет о покупке квартиры по договору долевого участия.
Если квартира покупается по договору купли-продажи, застройщик и покупатель сами определяют размер неустойки, отмечает Мария Литинецкая. Она говорит, что за просрочку платежа, как правило, назначается пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. Причем при одном только факте просрочки покупателя могут обязать выплатить дополнительный штраф в размере 10% от стоимости объекта, а у застройщика появляется право расторгнуть договор.
Заемщик может проявить инициативу и застраховаться на случай непредвиденных обстоятельств: рассрочка от застройщика не требует обязательного страхования, но при желании покупатель может воспользоваться услугами страховщиков.
По словам самих девелоперов, они охотно идут навстречу покупателю и в качестве варианта могут предложить ему переоформить рассрочку в ипотеку.
Евгения Акимова говорит, что IKON Development идет на такой шаг в 99% случаев, когда покупатель не может рассчитаться вовремя. Эксперт отмечает, что за три года работы видела только два случая, когда договор отсрочки пришлось расторгнуть. Причиной стали тяжелые жизненные обстоятельства, когда человек срочно нуждался в большой денежной сумме. Акимова говорит, что клиент получил все внесенные средства без каких-либо санкций.
Если клиент, взявший рассрочку, все же не выплачивает долг, девелопер может пойти на радикальные шаги и расторгнуть договор купли-продажи. При этом все ранее выплаченные деньги возвращаются на счет покупателя, а затем застройщик обращается в суд, чтобы взыскать неустойку по сумме штрафов по невыплатам.
Все больше рассрочек хороших и разных
Предложение различных вариантов рассрочки от застройщика растет. Если в докризисное время рассрочка в массовом сегменте не была распространена, то сейчас таким способом оплаты недвижимости можно воспользоваться в 95% проектов эконом- и комфорткласса московского региона, говорит гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. При этом, по ее словам, застройщики почти 90% ЖК согласны на беспроцентную рассрочку сроком от 6 месяцев до окончания строительства.
«Есть также варианты и с процентными рассрочками, но в массовом сегменте они практически не интересуют покупателей», — рассказывает Наталья Шаталина.
Впрочем, сейчас почти во всех проектах девелоперы готовы продавать жилье с рассрочкой платежа и не брать за это дополнительные средства, подтверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. Хотя, вспоминает эксперт, до кризиса беспроцентная рассрочка была все же редкостью.
В бизнес-классе ситуация несколько иная, обращает внимание Наталья Шаталина. По ее словам, рассрочка – продукт для бизнес-класса более привычный, но сейчас рассрочка предлагается всего в 80% проектах. Опять-таки наиболее популярна беспроцентная рассрочка – в 90% случаев такой вариант есть. Помимо этого распространены индивидуальные условия как по срокам, так и по периодичности оплаты.
Такая гибкая рассрочка действует, например, в проектах AFI Development. «Варианты, которые мы предлагаем своим клиентам, отличаются сроками оформления рассрочки. Минимальный первоначальный взнос при покупке квартиры в рассрочку в наших клубных кварталах составляет 50%. В случае оформления на полгода рассрочка является беспроцентной. При оформлении рассрочки на срок до ввода в эксплуатацию процентная ставка составляет 0,5% ежемесячно от суммы задолженности», — рассказывает директор по продажам департамента жилой недвижимости компании Федор Ушаков.
Что предложат девелоперы: рассрочка под проценты и без, срок – до окончания строительства. Но все индивидуально
Условия предоставления рассрочки девелоперы сильно пересмотрели в последние годы. Еще в 2016 году, на фоне снижения ипотечных ставок, застройщики стали заменять процентную с небольшим первоначальным взносом (порядка 30%) рассрочку на беспроцентную, но с первоначальным взносом не менее 50-60%, вспоминает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. «Собственные гарантии застройщика в этом случае возрастали. Интересно и то, что в ряде случаев застройщики размер первоначального взноса привязывали к цене квартиры. Например, при покупке в рассрочку однокомнатной квартиры нужно выплатить сразу 50% ее стоимости, двухкомнатной – 40% стоимости, трехкомнатной – 30%. Таким образом, в абсолютных величинах размер первоначального взноса был почти равен», — говорит эксперт.
Как уже было сказано выше, в подавляющем большинстве ЖК массового сегмента рассрочка сегодня предоставляется беспроцентно, то есть фактически покупатель не переплачивает за приобретенный объект.
Беспроцентная рассрочка действует, к примеру, в проектах ГК «А101». Чем больше первоначальный взнос, тем на более длительный период девелопер готов «растянуть» оставшиеся платежи: на 6 месяцев при первоначальном взносе в 20% или на 12 месяцев при первом взносе в 50%. Есть в проектах «А101» и рассрочка под проценты – 10% годовых (в этом случае и срок рассрочки увеличивается до 1,5 года при первом взносе в 20%).
По словам руководителя управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрия Цветова, в 2015 году вариантов рассрочки было меньше, а ставки по процентной рассрочке – выше (за три года они снизились с 15% до 10%).
Сегодня процентная рассрочка на рынке осталась только в двух вариантах, говорит Наталья Шаталина из «МИЭЛЬ-Недвижимость». Первый – это краткосрочная под небольшой процент, порядка 2-3% годовых. Так как ставки являются крайне низкими, то не конкурируют с ипотечным кредитом. Второй вариант – процентная рассрочка до 12 месяцев либо до срока госкомиссии в ряде случаев. Процент при этом максимально приближен к ипотечным условиям на рынке. «В этом случае покупатель получает довольно выгодный процент, но без недостатков, свойственных ипотеке, то есть нет оплаты комиссий, временных затрат на сбор документов и пр.», — отмечает Наталья Шаталина.
Срок, на который застройщики готовы предоставить рассрочку под проценты, как и в случае беспроцентной рассрочки, в подавляющем большинстве ограничен датой передачи покупателю квартиры по акту приёма-передачи, указанной в ДДУ. То есть 100% стоимости квартиры должно быть выплачено до подписания акта приема-передачи квартиры, потому что этот акт является подтверждением выполнения всех обязательств застройщика перед покупателем квартиры по договору долевого участия, объясняют в Capital Group. После этого покупатель может начать оформлять квартиру в собственность, направив соответствующие документы в Росреестр. Таким образом, по подсчетам «ИНКОМ-Недвижимости», при покупке жилья на старте строительства клиент может рассчитывать максимум на 24-26 месяцев рассрочки.
В дорогих сегментах девелоперы готовы и на более длительную рассрочку – под проценты и нет. Но пока покупатель не внесет последний платеж, квартира будет находиться в собственности застройщика. «Например, в квартале «Символ» покупатель может взять рассрочку сроком до 5 лет, и ставки при этом достаточно комфортны – от 4%. Длительная рассрочка зарекомендовала себя как эффективный инструмент продаж в бизнес-классе, и сегодня по некоторым проектам выдача ключей состоится раньше окончания выплат», — объяснили в «Дон-Строй Инвесте».
В целом, по данным «Метриум Групп», рассрочка сегодня не пользуется большим спросом: в зависимости от проекта доля клиентов, приобретающих квартиру с рассрочкой платежей, колеблется от 3% до 10%. Причем в массовом сегменте их не больше 5%. Для сравнения: на ипотеку же приходится 50-60% продаж. А в некоторых проектах – более 90%.
В бизнес- и премиум-классе популярность рассрочки среди клиентов выше, отмечают в «Миэль»: каждая пятая сделка заключается с использованием рассрочки. Следовательно, в общей структуре продаж на рассрочку приходится порядка 20%.
Застройщики приводят несколько более высокие цифры, чем риелторы. Так, например, доля рассрочки в продажах ГК «А101» составляет около 10%, в проектах ГК «Гранель» с помощью рассрочки приобретается в среднем около 15-20% квартир, в проектах «Инграда» — 20%.
Однако и сами девелоперы отмечают снижение интереса покупателей к данному способу покупки жилья в связи с ростом доступности ипотеки. «Если в течение 2017 года мы наблюдали планомерный рост доли рассрочки до 20%, то в начале 2018 года доля начала резко сокращаться в пользу ипотеки и сейчас не превышает 10%», — отмечает руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов.
По наблюдениям руководителя направления по развитию ипотечных программ ГК «Иград» Вячеслава Приймака, при цене квартиры от 2 млн до 7 млн руб. клиенты предпочитают ипотеку. А вот при сумме сделки свыше 7 млн клиенты все чаще выбирают гибкие механизмы рассрочки.
Однако в дорогих сегментах процент продаж квартир в рассрочку тоже невысок. Например, в «Дон-Строй Инвесте» по итогам 2017 года лишь 9% сделок было заключено с использованием рассрочки. Наибольшим спросом она пользуется в сегментах premium и de luxe – там рассрочка обеспечила по 14% продаж.
В структуре сделок в клубных кварталах бизнес-класса «Резиденции композиторов» и «Резиденции архитекторов» доля покупок в рассрочку составляет не более 15% от общего числа, в проекте бизнес-класса ЖК «Маяковский» от 5% до 10% продаются с использованием схем оплаты в рассрочку.
В «МИЭЛЬ-Новостройки» выделяют три категории покупателей, которые и составляют те самые проценты «рассрочников». Самая большая категория покупателей квартир в рассрочку – это те, у кого уже есть порядка 60-70% от стоимости квартиры. Остаток суммы они планируют отдать либо после реализации какого-то имущества, либо после получения бонусов или премий, либо собираются просто заработать эти деньги, так как имеют высокий уровень дохода.
Еще одна категория – это бизнесмены, которые не могут сразу вывести из своего бизнеса крупную сумму денежных средств, или те, у кого на выгодном депозите, срок окончания которого не за горами, лежит крупная сумма денег.
Третья категория – покупатели, которые не могут рассчитывать на ипотеку. В эту категорию попадают как заемщики с неблагоприятной кредитной историей, так и покупатели с высоким заработком, но совсем небольшим официальным доходом.
Что значит купить квартиру в рассрочку?
Все точно так же, как и с приобретением любой техники / мебели. Вы оформляете договор и вносите часть суммы сразу. Остальные 30%, 40%, 50% или больше «раскидываются» на 2-3 года.
Средства для погашения задолженности вы вносите не в банк, а непосредственно продавцу (будь то застройщик на первичном рынке или физлицо на вторичном).
Семья Ивановых решила приобрести недвижимость от застройщика. Стоимость однокомнатной квартиры составила 1 500 000 российских рублей. Застройщик указал, что 30% нужно внести сразу (т.е.
при оформлении договора купли-продажи). Оставшиеся 70% компания готова рассрочить на 24 месяца (2 года).
Это значит, что Ивановы должны будут выплачивать застройщику по 41 667 рублей в месяц (1 000 000 задолженности / 24 месяца = 41 667 рублей в месяц).
Выгода в том, что отсутствуют проценты и дополнительные платежи (как правило). Но при заключении договора нужно быть осторожными.
Схема продажи в рассрочку вторички и риски для покупателя
Теоретически, сделка на вторичку не отличается от покупки новой квартиры: продавец и покупатель заключают договор, определяя размер начального взноса, сроки и очередность последующих выплат.
В договоре прописываются все аспекты: характеристика продаваемого объекта, состояние, стоимость, условия рассрочки (с процентами или без). До полного расчета недвижимость остается в собственности покупателя. После оплаты покупатель оформляет на себя право собственности и может распоряжаться жильем по своему усмотрению.
Длительный срок, в течение которого продавец сохраняет право собственности на недвижимость, может создать проблемы покупателю. Например, при отказе в регистрации сделки, получить обратно свои деньги будет сложно. Недобросовестный продавец может их потратить и сказаться банкротом. Если при этом на квартиру претендуют третьи лица, то ждать компенсации покупателю придется годами, посещая суды как работу.
Важно знать: взять в рассрочку готовую недвижимость без первого взноса не реально: владельцы квартир настаивают на сумме не менее 50% от цены продажи. Не реально заключить и длительный договор, на 10 лет, как при ипотеке: редкие отзывы говорят о договорах на несколько месяцев. Предложения о продаже с выплатой на год и более должны настораживать: это значит, что квартира «с сюрпризом». Например, в аварийном доме, с прописанными инвалидами или несовершеннолетними, либо продают ее мошенники.
Риски купли-продажи квартир в рассрочку
Приобретение с выплатой частями считается удобным инструментом, не отягощающим семейный бюджет. Покупка сопровождается определенными рисками квартиры в рассрочку. Часто встречаются ситуации, когда заключается предварительный ДДУ, клиент выплачивает всю сумму, но жилье так и не получает.
Договор купли-продажи квартиры в рассрочку или инвестиционный договор, заключенный предварительно, позволяет строительной компании скрыть свои незаконные действия. При уклонении от обязательств, умышленном затягивании сроков строительства либо введения объекта в эксплуатацию, оформить право собственности можно через суд, если:
- строительная компания имеет разрешающие строительство документы;
- покупатель выплатил 100% стоимости квартиры в рассрочку от застройщика;
- имеются доказательства, подтверждающие привлечение вложенных денег в строительство данного объекта.
При нарушении условий сделки и уклонении от обязательств пострадавшая сторона имеет право взыскать с компании вложенные средства в двойном размере. Следует помнить, что предварительный договор не имеет юридической силы для сторон, поэтому не несет имущественных обязательств. В суде достаточно сложно отстоять права собственности на квартиру в новостройке в рассрочку, представляя подобную бумагу.
В основной ДДУ вносят положения, предусматривающие порядок сдачи объекта инвестору (). После оплаты 80% долга по закону допускается передача прав личной собственности. Такое решение застройщики выносят очень редко, так как существует высокий риск неуплаты остатка. Если в договоре продажи квартиры в рассрочку оговорен порядок передачи прав на объект, рекомендуется также изучить положения об аннулировании сделки. Просрочка может стать причиной разрыва в одностороннем порядке.
Где найти квартиры, которые продаются в рассрочку
Информация о том, где купить квартиру в рассрочку, имеется в офисе компании, возводящей данный жилой комплекс, а также на сайте застройщика. Клиенту предлагают на выбор ипотеку или возможность купить квартиру в рассрочку от застройщика. Инвестор может посмотреть разрешительную документацию, планировку на этаже, утвержденную в технических документах, чтобы подобрать подходящий вариант. Наценки за посредничество отсутствуют.
Новые квартиры в рассрочку доступны на онлайн площадках, объединяющих предложения от различных строительных компаний. Посредники предлагают жилье в новостройках и на вторичном рынке. Сведения о строящейся недвижимости можно получить непосредственно на сайте застройщика после перехода по ссылке на странице объявления. Все объекты сопровождаются реальными фотографиями участка, окрестностей и планировкой секции. Вторичные квартиры в рассрочку предлагают на площадках, публикующих объявления от физических лиц.